Wydzielenie granic / kupno nieruchomości przy braku spadkobierców
Pytanie: Mam następujący problem z gruntem rolnym. Chciałem ustanowić granice prawne mojej działki ale nie mogę ponieważ jeden z sąsiadów (przyległej działki do mojej) zmarł, a spadkobierców brak, (zrzekli się majątku). Ponoć problem polega na tym ze geodeta nie ma do kogo wysłać pisma informującego o ustanowieniu granic. W dodatku w księgach wieczystych na działkę sąsiada nałożona jest hipoteka na ok 65,000zł. Teraz pytanie co dalej? od wizyty geodety minęły już 2 lata. Sprawa stoi w miejscu. Czy orientuje się ktoś co w takiej sytuacji? gdzie można się zgłosić? kto może udzielić mi jakichkolwiek informacji na temat zadłużonej działki. Rozważałbym jej odkup ale nie mam pojęcia kto jest aktualnym posiadaczem.
Odpowiedź: W opisanej sytuacji należy przyjąć, że właścicielem porzuconej działki nie jest nikt, tylko – przy braku spadkobierców ustawowych / testamentowych albo ich odrzuceniu – ostatecznie gmina ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego, a jeśli go nie da się ustalić – Skarb Państwa. Gmina (ani Skarb Państwa) nie mogą odrzucić spadku, który przypada im z ustawy, więc ostatecznie majątek – w tym ta działka – musi mieć właściciela publicznego. Śmierć właściciela działki sąsiedniej powoduje problem z ustaleniem stron, ale nie oznacza, że nieruchomość jest bezpańska; postępowanie rozgraniczeniowe z zasady prowadzi się między właścicielami sąsiednich nieruchomości. W orzecznictwie i piśmiennictwie wskazuje się, że przy śmierci strony organ (w postępowaniu administracyjnym) powinien próbować ustalić spadkobierców, a przy spadku nieobjętym może wystąpić o wyznaczenie kuratora masy spadkowej albo przyjąć jako stronę zarządcę majątku; nie można natomiast traktować osoby zmarłej jako nieznanego właściciela. Hipoteka natomiast dalej ciąży na nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Hipoteka jest prawem rzeczowym związanym z nieruchomością; przechodzi na każdego kolejnego właściciela i nie wygasa z chwilą śmierci dłużnika osobistego. Spadkobiercy dziedziczą nieruchomość wraz z obciążeniem hipotecznym, a jeżeli ostatecznie właścicielem jest gmina / Skarb Państwa, to nadal wpis hipoteki pozostaje w księdze wieczystej do czasu jej spłaty lub wygaśnięcia i wykreślenia.
Sugeruję sprawdzić ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego i ustalić właściwą gminę (wydział gospodarki nieruchomościami / prawny); ta gmina może być ostatecznym spadkobiercą ustawowym. w razie braku postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku – rozważyć wystąpienie do sądu o stwierdzenie nabycia spadku (w praktyce gminy często wszczynają takie postępowania, ale może to zrobić także zainteresowany wierzyciel lub inna osoba wykazująca interes prawny).
W kontekście rozgraniczenia w postępowaniu administracyjnym organ może nałożyć na wnioskodawcę obowiązek wykazania, kto jest następcą prawnym zmarłego (np. poprzez uzyskanie odpisu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo informacji o gminie jako spadkobiercy). jeżeli formalnie nie ustalono spadkobierców i mamy klasyczny spadek nieobjęty, organ może wnioskować o kuratora masy spadkowej, który będzie występował jako strona przy ustalaniu granic.
Zakupić działkę można wyłącznie od jej aktualnego właściciela (gmina / Skarb Państwa po stwierdzeniu nabycia spadku) albo od spadkobierców, jeśli jednak ktoś z nich przyjął spadek. Jako że hipoteka podąża za nieruchomością, nabywca stanie się dłużnikiem rzeczowym – bank (lub inny wierzyciel hipoteczny) będzie mógł prowadzić egzekucję z działki, dopóki hipoteka istnieje; realnie więc albo trzeba się liczyć z obciążeniem, albo ustalić z wierzycielem warunki spłaty / wykreślenia hipoteki. W opisanym stanie faktycznym najbardziej racjonalne jest ustalenie w sądzie rejonowym (wydział cywilny – sprawy spadkowe) i w gminie, czy toczyło się postępowanie spadkowe i kto został stwierdzony spadkobiercą. Jeżeli nic nie było prowadzone, rozważenie wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po sąsiedzie (z perspektywy interesu w rozgraniczeniu i ewentualnym zakupie) oraz kontakt z gminą jako potencjalnym spadkobiercą. Równolegle – uzgodnienie z organem prowadzącym rozgraniczenie (wójt/burmistrz/prezydent) sposobu dalszego procedowania, w tym ewentualnego udziału kuratora masy spadkowej.