Kupno nieruchomości bez udziału w drodze dojazdowej
Pytanie: Nabyłem nieruchomość z licytacji komorniczej, dojazd do nieruchomości jest drogą prywatną, w której udziały ma kilkanaście osób, m.in. dłużnik nieruchomości jaką nabyłem. Licytacja dotyczyła samej działki (bez udziałów w drodze), w jaki sposób mogę nabyć udziały?
Odpowiedź: Możesz nabyć udziały w drodze tylko od poszczególnych współwłaścicieli (w tym od dłużnika), a jeśli nie będzie zgody, to zabezpieczyć dojazd przez ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Udział w drodze wewnętrznej jest prawem zbywalnym i może być sprzedany w zwykłej umowie sprzedaży u notariusza, z wpisem do księgi wieczystej drogi. Najprościej ustalić wszystkich współwłaścicieli z księgi wieczystej drogi, indywidualnie z nimi negocjować cenę i sukcesywnie skupować udziały. Możesz też kupić wyłącznie udział dłużnika (poza egzekucją – dobrowolnie u notariusza, lub w osobnej egzekucji z tego udziału, jeżeli wierzyciel złoży wniosek o licytację tego konkretnego udziału). Skoro właścicielami drogi jest kilkanaście osób, możesz np. kupić 1/16 od dłużnika, a później kolejne udziały od innych, aż osiągniesz większość lub pełną własność. Sprzedaż udziałów w drodze może podlegać VAT/PCC, zależnie od statusu sprzedawcy (osoba prywatna, przedsiębiorca, gmina) – warto to sprawdzić przed transakcją.
Jeśli nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, możesz żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem wobec właścicieli gruntów, przez które faktycznie dojeżdżasz (czyli także przez tę drogę prywatną). Art. 145 k.c. nakazuje tak poprowadzić drogę, by zapewnić potrzeby Twojej nieruchomości przy jak najmniejszym obciążeniu gruntów obciążonych. Drogę konieczną można ustanowić umownie (wszyscy współwłaściciele drogi oraz Ty u notariusza) albo przez sąd, a jeśli nie ma zgody, to wtedy sąd ustanawia służebność i określa należne wynagrodzenie.
Sprawdź księgi wieczyste: działki, którą kupiłeś, oraz działki – drogi (czy jest już wpisana jakaś służebność albo zapis planistyczny o drodze). Ustal, czy obecnie faktycznie korzystasz z tej prywatnej drogi (stan faktyczny dojazdu).