Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chcialbym kupic mieszkanie z rynku wtórnego. Sprzedający wyprowadzi sie dopiero 1 lipca. Chciałbym ogarnąć notariusza i sporządzić akt szybciej. Biorę kredyt hipoteczny i zastanawiam się jak to zrobić, czy mogę pójść do notariusza wcześniej i nie będzie problemu? Nie chciałbym zostać oszukanym przez sprzedającego.

Odpowiedź: Możesz podpisać akt notarialny wcześniej, ale kluczowe jest bardzo precyzyjne zabezpieczenie w akcie terminu i zasad wydania lokalu oraz powiązanie tego z płatnością z kredytu i ewentualnymi karami umownymi. W akcie notarialnym więc wpisuje się osobno: datę przeniesienia własności (dzień aktu) oraz termin wydania mieszkania (np. do dnia 1 lipca 2026 r.). Transakcje z późniejszym wydaniem są dość powszechne – często sprzedający mają kilka–kilkanaście dni, czasem dłużej, po otrzymaniu ceny. Przy kredycie bank zwykle przelewa środki po podpisaniu aktu, w terminie np. 7–14 dni od spełnienia warunków (wpis roszczenia, dostarczenie aktu do banku itp.). Możesz zatem dysponować aktem własności np. w maju lub czerwcu, własność przechodzi na Ciebie od razu, pieniądze bank otrzymuje zgodnie z aktem, a fizyczne wydanie mieszkania następuje 1 lipca.

Poproś notariusza, żeby w akcie znalazły się m.in.: dokładny termin wydania lokalu (np. “Sprzedający wyda lokal najpóźniej 1 lipca 2026 r., protokołem zdawczo‑odbiorczym”), opis wydania – protokół, stany liczników, przekazanie wszystkich kluczy, kart, pilotów. Ponadto, zastrzeżone kary umowne za każdy dzień opóźnienia (np. określona kwota za dzień), z możliwością dochodzenia pełnej szkody ponad karę. i wreszcie też, zastrzeżenie, że po wydaniu sprzedający nie ma żadnego tytułu do lokalu (ani najmu, ani użyczenia, ani służebności). Takie zapisy bardzo utrudniają sprzedającemu przeciąganie wyprowadzki i dają nabywcy podstawę do szybkiego działania (pozew, egzekucja). Praktyczny model (bezpieczniejszy przy kredycie), to umowa przedwstępna (najlepiej notarialna) z terminem podpisania aktu i wydania, zadatkiem i karami, następnie uzyskanie ostatecznej decyzji kredytowej. Dalej, uzgodnienie z bankiem terminu uruchomienia środków – tak, żeby pieniądze mogły być przekazane zaraz po akcie, a sprzedający miał pewność zapłaty. I wreszcie, akt przeniesienia własności (np. w czerwcu), z terminem wydania 1 lipca i wszystkimi zabezpieczeniami. Im krótszy odstęp między aktem a wydaniem, tym mniejsze ryzyko. Jeżeli sprzedający chce bardzo wczesny akt (np. kilka miesięcy przed wyprowadzką), warto rozważyć dodatkowe zabezpieczenia.

Możesz uzgodnić z notariuszem częściowe wstrzymanie zapłaty do dnia wydania lokalu – np. niewielka część ceny płatna po podpisaniu protokołu zdania mieszkania (jeśli bank na to pozwoli; nie każdy bank to akceptuje). Do tego, osobna umowa (najem lub użyczenie) na okres do 1 lipca, z klauzulą dobrowolnego poddania się egzekucji z art. 777 k.p.c. co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. I precyzyjne postanowienia, że wszelkie osoby zamieszkujące lokal (rodzina, najemcy) opuszczą go do tego terminu, a sprzedający oświadcza, że nie ma tam osób z prawem do lokalu (np. służebność mieszkania, dożywocie). Taka łączna konstrukcja powoduje, że jeśli sprzedający nie wyjdzie, masz akt z klauzulą egzekucyjną lub silne podstawy do szybkiej sądowej egzekucji. Sprawdź też z notariuszem księgę wieczystą: czy nie istnieje aby służebność osobista, dożywocia, długów, innych hipotek. W akcie przeniesienia własności musi być wyraźnie opisany sposób zapłaty: jaka część z kredytu, jaka z własnych środków, na jakie rachunki, w jakich terminach. Umowa kredytowa przewiduje zwykle obowiązek dostarczenia aktu w krótkim terminie (np. 7 dni), więc nie warto sztucznie odwlekać aktu tylko z powodu późniejszej wyprowadzki.