Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chcę kupić mieszkanie i znalazłam w atrakcyjnej cenie od Pana, który kupił to mieszkanie od komornika, wyremontował i teraz sprzedaje. Wszystko w KW jest niby wyczyszczone, bo sprawdzałam i doradca kredytowy z banku również sprawdzał księgę wieczystą. Mam jednak wątpliwości, czy z zakupem takiego mieszkania wiąże się jednak jakieś ryzyko, że poprzedni właściciel może domagać się odzyskania tego mieszkania? Cena jest bardzo atrakcyjna jak na takie mieszkanie po remoncie i wolałabym się upewnić, że jest wszystko ok niż zaciągać kredyt na 30 lat i zastanawiać się, czy były właściciel może jeszcze domagać się odzyskania tego mieszkania?

Odpowiedź: Jeśli licytacja i przysądzenie własności były przeprowadzone prawidłowo, a stan prawny w księdze wieczystej jest bez zastrzeżeń, to ryzyko, że poprzedni właściciel skutecznie odzyska mieszkanie po Twoim zakupie, jest praktycznie zerowe. Zostało już raz przymusowo sprzedane i własność przeszła na nabywcę z licytacji, a Ty kupujesz lokal z rynku wtórnego jak każdą inną nieruchomość. I kupujesz w dobrej wierze.

Po wygranej licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności – z tą chwilą dłużnik traci prawo do lokalu, a nabywca z licytacji (dzisiejszy sprzedający) staje się pełnoprawnym właścicielem. Na tej podstawie dokonuje się wpisu własności w księdze wieczystej na rzecz nabywcy, a obciążenia ujawnione w dziale IV (hipoteki) wygasają lub są zaspokajane z ceny uzyskanej z licytacji. Były właściciel (dłużnik) po prawomocnym przysądzeniu własności co do zasady traci tytuł do lokalu i nie może unieważnić licytacji. Może on co najwyżej skarżyć czynności komornika lub postanowienia sądu w drodze środków zaskarżenia, ale toczy się wtedy spór z nabywcą z licytacji, a nie z dalszym nabywcą, który kupi lokal w dobrej wierze już po przysądzeniu. Takie sytuacje są relatywnie rzadkie, a dodatkowo bank przed udzieleniem kredytu zwykle bardzo dokładnie weryfikuje stan prawny i dokumenty z egzekucji.

Przy zakupie mieszkania, które przeszło przez licytację komorniczą, ryzyka dotyczą najczęściej: 1. Ewentualnych lokatorów, którzy nadal zajmują lokal (konieczność eksmisji, dodatkowy czas i koszty). 2. Stanu faktycznego mieszkania (ukryte wady po remoncie, oszczędzanie na materiałach, prowizoryczne przeróbki). 3. Historii zadłużenia – trzeba mieć pewność, że wszystkie obciążenia wygasły, są wykreślone z KW i nie ma nowych wierzycieli egzekwujących względem obecnego właściciela. Te ryzyka mają jednak charakter techniczny i finansowy, czyli nie taki, że ktoś po latach nagle skutecznie odbierze Ci lokal.

A korzystne kredyty mieszkaniowe polecam tutaj.