Kupno mieszkania a obciążenie opłatą za miejsce na parkingu
Pytanie: Kupiłam mieszkanie oddane do użytku w 2019 roku. Nabyłam je na rynku wtórnym w 2024 roku. Deweloper jest właścicielem działki sąsiadującej z budynkiem i przekształcił ją w parking. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej podpisał z deweloperem umowę dotyczącą korzystania z tego parkingu przez mieszkańców w 2019 roku. Na terenie parkingu znajduje się również wydzielone miejsce na pojemniki na odpady. Przy zakupie mieszkania w 2024 roku nie podpisywałam żadnej umowy dotyczącej parkowania, nie brałam udziału w podejmowaniu decyzji w sprawie tej umowy ani w ustalaniu jej warunków finansowych. Poprzedni właściciel mieszkania posiadał dwa miejsca parkingowe na tym terenie, jednak po wyprowadzce zaprzestał opłacania ich użytkowania, co jest logiczne. W związku z powyższym proszę o wyjaśnienie, czy jako obecna właścicielka mieszkania jestem zobowiązana do ponoszenia opłaty za miejsca parkingowe, a jeśli tak, to na jakiej podstawie prawnej. Czy opłata w wysokości 500 zł miesięcznie powinna być przeze mnie regulowana na rzecz dewelopera, mimo że nie zawierałam z nim żadnej umowy?
Odpowiedź: Jeżeli grunt parkingu nie jest objęty tą samą księgą wieczystą co budynek i lokale (osobna działka na własność dewelopera), to korzystanie z niego wymaga od mieszkańca odrębnego tytułu prawnego (umowy najmu/dzierżawy, użyczenia itp.). Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zarządzać tylko nieruchomością wspólną właścicieli (art. 18 oraz 19 ustawy o własności lokali); nie posiada kompetencji, żeby w imieniu obecnych i przyszłych właścicieli zmuszać ich do korzystania z prywatnego gruntu dewelopera i płacenia mu czynszu za parking.
Możliwe są dwa warianty. Pierwszy, to gdy wspólnota zawarła umowę, na mocy której to wspólnota płaci deweloperowi ryczałt za cały parking i potem sama ustala regulamin oraz pobiera opłaty od tych właścicieli, którzy realnie korzystają z miejsc (np. na podstawie zgłoszenia/umowy wewnętrznej). Drugi wariant, to gdy wspólnota podpisała coś w rodzaju ramowej umowy, która jedynie umożliwia poszczególnym właścicielom zawieranie indywidualnych umów z deweloperem, czyli płaci tylko ten, kto podpisze własną umowę i ma przydzielone miejsce. W żadnym z tych wariantów sama uchwała/umowa wspólnoty z 2019 r. nie tworzy po stronie każdego kolejnego właściciela lokalu obowiązku płacenia konkretnej opłaty deweloperowi, jeśli nie korzysta on z miejsca i nie przyjął tej umowy na siebie wprost.
Wspólnota podejmuje uchwały wiążące każdoczesnych właścicieli lokali w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (eksploatacja, fundusz remontowy itd.). Opłaty za cudzy grunt (parking na działce dewelopera) nie są standardowym kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej – to raczej dobrowolne świadczenie w zamian za dodatkową usługę (zapewnienie parkowania). Jeżeli poprzedni właściciel miał zawartą osobną umowę z deweloperem na dwa miejsca i po wyprowadzce zaprzestał płacenia oraz zwrócił te miejsca (co wynika z faktu, że przestał z nich korzystać i płacić), to Pani nie wchodzi z automatu w jego miejsce jako najemca miejsc parkingowych, chyba że w akcie notarialnym wprost przejęła Pani tę umowę (cesja praw i obowiązków). Zobowiązania z umów najmu/dzierżawy miejsc parkingowych nie przechodzą bowiem na nabywcę lokalu z mocy samego zakupu mieszkania; potrzebna jest wyraźna zgoda stron i postanowienia o przejęciu długu/cesji.
Zgodny z prawem obowiązek płacenia 500 zł miesięcznie na rzecz dewelopera mógłby powstać tylko wtedy, gdyby zawarła Pani jakąkolwiek umowę (nawet w formie regulaminu z akceptacją, wniosku o przydział miejsca, pisemnej lub mailowej zgody), z której wynika prawo do konkretnego miejsca i kwota czynszu, albo w akcie notarialnym zakupu mieszkania znajduje się zapis stanowiący, że przejmuje Pani konkretne prawa do miejsc parkingowych wraz z obowiązkiem ponoszenia opłat na podstawie wskazanej umowy z deweloperem (z podaniem jej daty, stron i warunków), albo wreszcie – gdy wspólnota w uchwale ustaliła, że opłata za korzystanie z parkingu stanowi element kosztów zarządu nieruchomością wspólną (np. jako opłata za zapewnienie dostępu do miejsca na odpady) i że jest dzielona pomiędzy wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów; wtedy płaciłaby Pani nie za miejsce parkingowe, lecz za część wspólną w postaci infrastruktury, z której wszyscy korzystają.
Jeżeli natomiast nie korzysta Pani z żadnego miejsca na tym parkingu, nie składała Pani wniosku o przydział miejsca, nie podpisywała Pani żadnej umowy z deweloperem ani regulaminu przewidującego odpłatność, w uchwałach wspólnoty i zaliczkach na koszty zarządu brak pozycji typu “opłata za parking na gruncie dewelopera” obciążającej wszystkich właścicieli, to żądanie, aby płaciła Pani 500 zł miesięcznie za same dwa miejsca poprzednika, co do których umowa wygasła, jest bezprawne.
Proszę więc przejrzeć akt notarialny zakupu mieszkania, czy jest w nim jakikolwiek zapis o prawie do miejsca parkingowego na działce nr … albo o przejęciu umowy z deweloperem. Następnie proszę wnieść do zarządu pisemny wniosek o udostępnienie treści Umowa wspólnoty z deweloperem z 2019 r. i uchwały, na podstawie której ją zawarto (ma Pani do tego prawo jako właścicielka lokalu). Proszę też przejrzeć plan działek i księgi wieczyste żeby upewnić się, że parking jest na odrębnej działce należącej do dewelopera. Po stwierdzeniu braku podstaw prawnych do obciążania Pani omawianą opłatą,
proszę skierować pismo do zarządu wspólnoty / dewelopera, w którym wskaże Pani, że nabyła lokal w 2024 r. i nie zawierała umowy o korzystanie z miejsc parkingowych na działce dewelopera i zażąda Pani wskazania podstawy prawnej i dokumentów stanowiących źródło rzekomego obowiązku płacenia 500 zł miesięcznie oraz podkreśli Pani, że poprzedni właściciel zrezygnował z miejsc i nie doszło do przejęcia jego umowy przez Panią. Jeżeli część parkingu jest wykorzystywana jako miejsce gromadzenia odpadów dla budynku, to opłata, jaką ponosi wspólnota na rzecz dewelopera za tę część (jeżeli taka istnieje), może zostać zaliczona do kosztów eksploatacyjnych nieruchomości wspólnej i rozliczana w czynszu/zaliczkach. Jednak i tak to nadal byłaby mała część całości, a nie 500 zł miesięcznie za dwa prywatne miejsca postojowe.
W ewentualnym sporze sądowym głównymi argumentami będą: brak umowy, brak przejęcia zobowiązań poprzedniego właściciela oraz to, że nie jest to standardowy koszt zarządu nieruchomością wspólną, lecz opłata za usługę parkowania na cudzym gruncie.