Kupno działki rolnej wydzierżawionej osobie trzeciej
Pytanie: W następnym tygodniu będę nabywcą działki rolnej na której dzierżawca poprzedniego właściciela zasiał pszenicę. Sprawę chciałbym załatwić ugodowo i wolałbym, aby rozejść się z dzierżawcą zgodnie i aby zebrał zasiane plony. Jakie prawo mam względem niego? Czy mogę złożyć wniosek o dopłaty bezpośrednie chociaż on uprawia?
Odpowiedź: Jeżeli działka jest obecnie przedmiotem ważnej umowy dzierżawy (pisemnej lub ustnej, ale faktycznie wykonywanej), to jako nabywca wstępujesz w miejsce dotychczasowego właściciela w stosunku dzierżawy, odpowiednio przez zastosowanie art. 678 § 1 k.c. dotyczących dzierżawy. Oznacza to, że dzierżawca ma nadal prawo korzystać z gruntu i zbierać pożytki (tu: pszenicę), dopóki umowa dzierżawy trwa, Ty przejmujesz prawa i obowiązki poprzedniego wydzierżawiającego (np. prawo do czynszu dzierżawnego, obowiązek poszanowania prawa dzierżawcy). Plony (pożytki) z dzierżawionej ziemi przysługują dzierżawcy na podstawie samej umowy dzierżawy. Gdybyście natomiast umowa dzierżawy dobiegała już końca, a dzierżawca zostawia na polu zasiewy zgodnie z obowiązkiem, to w takiej sytuacji ma prawo żądać zwrotu od Ciebie jako właściciela działki zwrotów nakładów na zasiewy w zakresie określonym w art. 706 k.c. W twojej sytuacji, skoro chcesz, aby dzierżawca normalnie zebrał pszenicę, wskazane byłoby uznać istniejącą dzierżawę i pozwolić mu dokończyć sezon, ewentualnie spisać z nim krótkie porozumienie (np. że do żniw korzysta z pola na dotychczasowych zasadach, określić wysokość czynszu lub potwierdzić, że czynsz za ten rok już zapłacony poprzedniemu właścicielowi).
Płatności bezpośrednie nie przysługują właścicielowi działki rolnej, lecz faktycznemu posiadaczowi, czyli w tym przypadku – dzierżawcy. Ustawa o płatnościach wskazuje, że gdy grunt jest jednocześnie w posiadaniu samoistnym (właściciel) i zależnym (dzierżawca), pomoc przysługuje posiadaczowi zależnemu, czyli dzierżawcy, który faktycznie uprawia pole. Oznacza to, że jeżeli dzierżawca rzeczywiście prowadzi uprawę pszenicy, wykonuje zabiegi agrotechniczne i ponosi ryzyko produkcyjne, to on powinien składać wniosek o dopłaty bezpośrednie. Ty jako właściciel, który tej konkretnej działki faktycznie nie użytkuje, nie powinieneś składać wniosku obejmującego tę działkę, ponieważ stałoby się to wbrew przepisom określającym, że dopłaty należą się faktycznemu użytkownikowi.