Reklama
Kupno działki bez dostępu drogą
Pytanie: Kupuje działkę , ale nie ma prawnie dojazdu (fizycznie od drogi dzieli ta działkę 5 metrów) ,czy mogę na własne ryzyko taka działke kupić u notariusza? Bo dziś mi notariusz powiedział że jest to nie zgodne z prawem…
Odpowiedź: Możesz kupić taką działkę na przysłowiowe na własne ryzyko, ale tylko wtedy, gdy ma już prawnie zapewniony dostęp (np. służebność przejazdu wpisana w księdze sądowej); sprzedaż działki całkowicie bez prawnego dostępu do drogi publicznej jest traktowana jako sprzeczna z ustawą i może być nieważna, więc notariusz ma rację. Działka musi mieć prawny, a nie tylko fizycznie możliwy dojazd – owe 5 metrów trawy do drogi nie czyni wyjątku, jeśli to cudzy grunt bez służebności.
Reklama
Art. 145 k.c. przewiduje drogę konieczną (służebność sądową), ale dopiero po nabyciu działki i w osobnym postępowaniu; to nie zastępuje wymogu, że przy podziale i sprzedaży trzeba zapewnić dostęp. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 93 ust. 3 u.g.n.) zakazuje takiego podziału, by nowo wydzielone działki nie miały dostępu do drogi publicznej. Sąd Najwyższy uznał, że jeśli decyzja podziałowa nakłada warunek zapewnienia dostępu do drogi, a mimo to sprzedaje się wydzieloną działkę bez tego dostępu, umowa jest nieważna jako sprzeczna z ustawą. Z tego powodu wielu notariuszy odmawia sporządzenia aktu sprzedaży działki budowlanej bez prawnie zagwarantowanego dojazdu (udział w drodze, służebność przejazdu itp.).
Reklama
Przejrzyj księgę wieczystą działki oraz sąsiednich 5 metrów – czy jest tam służebność drogi koniecznej / przejazdu lub udział w drodze. Najbezpieczniej przed kupnem doprowadzić do ustanowienia służebności (u właściciela tej 5‑metrowej działki) i wpisać ją do księgi wieczystej razem ze sprzedażą. Jeżeli sprzedający lub sąsiad nie chcą ustanowić drogi, licz się z tym, że notariusz może nie sporządzić aktu, a nawet jeśli inny notariusz sporządzi umowę, to istnieje ryzyko jej nieważności oraz problemów z pozwoleniem na budowę, otrzymaniem kredytu itd. Teoretycznie mógłbyś kupić i potem wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej, ale wtedy ponosisz koszty procesu i wynagrodzenia dla właściciela obciążonej działki, nie wiesz, którędy sąd poprowadzi drogę, a sama umowa sprzedaży może być kwestionowana, jeśli narusza przepisy o dostępie do drogi publicznej.
Reklama
Czy może był ktoś w podobnej sytuacji a mianowicie otrzymałem warunki zabudowy po czym w wyniku podziału wartość tych działek wzrosła, gmina wzięła rzeczoznawcę, który wycenił działki biorąc pod uwagę dojazd do drogi publicznej. Wystąpiłem o kolejne warunki zabudowy dla innej powierzchni działki i dostałem odmowę ponieważ jest “brak dostępu do drogi publicznej”. Dodam, że dostęp do drogi publicznej był z tej samej drogi, który był brany pod uwagę w poprzednich warunkach zabudowy i był brany pod uwagę w wycenie. W poprzednich warunkach wartość działek wzrosła a przy kolejnej decyzji odmownej te działki stały się bezwartościowe. Dojazd jest na mapach i w praktyce, tyle, że działka oznaczona jako łąki 5 klasa i teren niby wodno błotny. W mojej ocenie jedno wyklucza drugie. Oczywiście będę składać odwołanie do SKO natomiast chciałbym się zapoznać z waszymi absurdami w kwestii warunków zabudowy i może uzyskać porady.
absurd
10 cze 26 o 22:00
W odwołaniu do SKO należy wskazać na poprzednią decyzję WZ i operat, załączyć mapy i zdjęcia pokazujące faktyczny dojazd oraz podnieść zarzut błędnej oceny dostępu do drogi i naruszenia zasad KPA (zaufania, wyczerpującego wyjaśnienia sprawy).
admin
11 cze 26 o 04:41
Witam, potrzebujmy porady w dość skomplikowanej sprawie związanej z dostępem do drogi publicznej i żądaniem ogromnej kwoty przez właściciela działki drogowej.
Sytuacja wygląda tak:
Kupiliśmy działkę budowlaną przez biuro nieruchomości. Zarówno pośrednik, jak i notariusz w akcie notarialnym zapewniali i potwierdzali, że działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Droga, o którą chodzi, to droga prywatna łącząca dwie drogi publiczne. W tym momencie korzysta z niej fizycznie 6 budynków. Z tego co udało nam się ustalić, 2 budynki mają formalnie wykupioną służebność, a co do reszty – status prawny jest niejasny (nie wiadomo, na jakiej zasadzie korzystają).
Problem:
Aby uzyskać pozwolenie na budowę potrzebujemy mieć dostęp do drogi. Odezwaliśmy się do właściciela tego prywatnego skrawka drogi i zażądał od nas 60 000 zł za uregulowanie kwestii przejazdu. Kwota jest w naszej ocenie całkowicie wzięta z kosmosu i drastycznie zawyżona jak na realia rynkowe za samą służebność.
Pytania do Was:
1. Od czego zacząć weryfikację? Co dokładnie powinnismy jeszcze sprawdzić w naszym akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej (KW) naszej działki oraz działki drogowej? Czy możliwe jest, że dostęp do drogi publicznej wpisany przez notariusza to “martwy przepis” i zostaliśmy wprowadzeni w błąd?
2. Czy odpowiadamy za błąd biura i notariusza? Jeśli w aktach stoi, że dostęp jest, a fizycznie go nie ma, czy można pociągnąć do odpowiedzialności biuro nieruchomości z notariuszem?
3. Jak walczyć z zawyżoną kwotą? Właściciel zszedł niby do 40tys. ale nadal cos tu po prostu nie gra. Jak sądy podchodzą do wyceny takich służebności?
Będziemy bardzo wdzięczni za wszelkie wskazówki, podobne doświadczenia lub namiary na orzecznictwo w takich sprawach. Z góry dziękujmy za pomoc!
Anonim
28 cze 26 o 16:54
Należałoby tu sprawdzić, czy Wasz dostęp do drogi publicznej wynika z konkretnego prawa, jak służebność albo udział w drodze, czy może jest tylko pustą deklaracją w akcie – umowie kupna – sprzedaży. Istotne są: treść aktu notarialnego, księga wieczysta Waszej działki i księga działki drogowej. Jeśli akt i ogłoszenie sprzedaży zapewniały uregulowany dostęp, a faktycznie go brak, to można brać pod uwagę odpowiedzialność odszkodowawczą pośrednika i notariusza z tytułu błędnej informacji i nienależytego działania. Żądanie 60–40 tys. za służebność nie jest wiążące; sąd może ustanowić drogę konieczną na podstawie art. 145 k.c. i samodzielnie ustalić odpowiednie wynagrodzenie w oparciu o wycenę rzeczoznawcy, często niższe niż kwoty żądane prywatnie.
admin
28 cze 26 o 18:06