Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kupuje działkę , ale nie ma prawnie dojazdu (fizycznie od drogi dzieli ta działkę 5 metrów) ,czy mogę na własne ryzyko taka działke kupić u notariusza? Bo dziś mi notariusz powiedział że jest to nie zgodne z prawem…

Odpowiedź: Możesz kupić taką działkę na przysłowiowe na własne ryzyko, ale tylko wtedy, gdy ma już prawnie zapewniony dostęp (np. służebność przejazdu wpisana w księdze sądowej); sprzedaż działki całkowicie bez prawnego dostępu do drogi publicznej jest traktowana jako sprzeczna z ustawą i może być nieważna, więc notariusz ma rację. Działka musi mieć prawny, a nie tylko fizycznie możliwy dojazd – owe 5 metrów trawy do drogi nie czyni wyjątku, jeśli to cudzy grunt bez służebności.

Art. 145 k.c. przewiduje drogę konieczną (służebność sądową), ale dopiero po nabyciu działki i w osobnym postępowaniu; to nie zastępuje wymogu, że przy podziale i sprzedaży trzeba zapewnić dostęp. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 93 ust. 3 u.g.n.) zakazuje takiego podziału, by nowo wydzielone działki nie miały dostępu do drogi publicznej. Sąd Najwyższy uznał, że jeśli decyzja podziałowa nakłada warunek zapewnienia dostępu do drogi, a mimo to sprzedaje się wydzieloną działkę bez tego dostępu, umowa jest nieważna jako sprzeczna z ustawą. Z tego powodu wielu notariuszy odmawia sporządzenia aktu sprzedaży działki budowlanej bez prawnie zagwarantowanego dojazdu (udział w drodze, służebność przejazdu itp.).
​
Przejrzyj księgę wieczystą działki oraz sąsiednich 5 metrów – czy jest tam służebność drogi koniecznej / przejazdu lub udział w drodze. Najbezpieczniej przed kupnem doprowadzić do ustanowienia służebności (u właściciela tej 5‑metrowej działki) i wpisać ją do księgi wieczystej razem ze sprzedażą. Jeżeli sprzedający lub sąsiad nie chcą ustanowić drogi, licz się z tym, że notariusz może nie sporządzić aktu, a nawet jeśli inny notariusz sporządzi umowę, to istnieje ryzyko jej nieważności oraz problemów z pozwoleniem na budowę, otrzymaniem kredytu itd. Teoretycznie mógłbyś kupić i potem wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej, ale wtedy ponosisz koszty procesu i wynagrodzenia dla właściciela obciążonej działki, nie wiesz, którędy sąd poprowadzi drogę, a sama umowa sprzedaży może być kwestionowana, jeśli narusza przepisy o dostępie do drogi publicznej.