Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kto odpowiada za renowację/wymianę barierek na balkonie w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym? Czy są na to jakieś przepisy czy zależy to od regulaminu spółdzielni.

Odpowiedź: Płyta balkonowa, balustrady/barierki i zewnętrzne elementy elewacji (w tym zakotwienia barierek) są zwykle uznawane za część wspólną budynku. Za stan techniczny, bezpieczeństwo, konserwację i wymianę tych elementów odpowiada zarządca nieruchomości – w spółdzielni mieszkaniowej jest to sama spółdzielnia, która finansuje takie prace z funduszu remontowego. Właściciel lokalu odpowiada głównie za wewnętrzne elementy użytkowe balkonu, tj. posadzka, wykładzina, płytki, drobna estetyka wewnątrz balkonu, donice, oświetlenie itp. A zatem renowacja lub wymiana zardzewiałych, spróchniałych czy niespełniających norm bezpieczeństwa barierek powinna być zadaniem spółdzielni, a nie właściciela mieszkania.

Orzecznictwo (w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego) i praktyka zarządcza konsekwentnie traktują płyty balkonowe i balustrady jako części wspólne budynku, bo mają znaczenie konstrukcyjne i bezpieczeństwa, a także kształtują elewację. Regulaminy i statuty spółdzielni zwykle potwierdzają tę zasadę: wymiana/naprawa balkonowych barierek jest po stronie spółdzielni, zaś wykończenie od środka balkonu – po stronie właściciela. Spółdzielnia może jednak bardzo szczegółowo opisać, jak zgłasza się potrzebę wymiany barierek (wniosek pisemny, protokół, oględziny techniczne), w jakim trybie i w jakich terminach wykonuje takie prace (np. tylko w ramach większego remontu balkonów/elewacji). I dlatego odpowiedź na pytanie, kto ponosi koszty, zwykle nie zależy od regulaminu, ale regulamin decyduje o procedurze i ewentualnych wyjątkach (np. gdy właściciel sam zdemontował/modyfikował balustradę bez zgody spółdzielni).

Jeśli barierki są w złym stanie, należy wystosować zgłoszenie pisemne do spółdzielni informując, że balustrada jest skorodowana, niestabilna, zagraża bezpieczeństwu lub nie spełnia wymogów, prosząc o oględziny techniczne i wymianę bądź renowację. W piśmie powołaj się na to, że barierka jest elementem konstrukcyjnym/budowlanym balkonu – częścią wspólną, a więc obowiązek utrzymania spoczywa na spółdzielni. Spółdzielnia powinna wysłać pracownika lub inspektora, sporządzić protokół i zdecydować, czy dokona naprawy doraźnej, czy wymieni cały ciąg balkonów w pionie. Prace finansowane są z funduszu remontowego, bez indywidualnego obciążania Ciebie, o ile nie uszkodziłeś barierek samowolnymi przeróbkami.

Samodzielna wymiana barierek (np. na inny wzór, szkło, inaczej malowane przęsła) bez zgody spółdzielni jest ryzykowna: ingerujesz w część wspólną oraz bezpieczeństwo, co może skutkować nakazem przywrócenia stanu poprzedniego, a nawet odpowiedzialnością odszkodowawczą. Jeśli chcesz dokonać zmian estetycznych istniejącej balustrady (np. malowanie wewnętrznej strony, lekkie osłony), to sprawdź regulamin i najlepiej zgłoś zamiar do spółdzielni, aby nie zarzucono Ci samowolnej zmiany elewacji.