Kontynuacja najmu z nowym właścicielem mieszkania
Pytanie: Planuję zakup mieszkania, które jest obecnie wynajmowane. Chciałabym kontynuować najem z obecną lokatorką w formie notarialnej po przejściu własności na mnie. Nie chcę zostać z lokatorką bez umowy po zakupie, a ona nie ma zamiaru się wyprowadzać. Jak najlepiej zabezpieczyć się prawnie, żeby mieć pewność, że lokatorka podpisze ze mną nową umowę najmu po zakupie mieszkania? Co zrobić? Jak się zabezpieczyć?
Odpowiedź: Po zakupie mieszkania nie potrzebujesz nowej umowy, bo z mocy prawa wstąpisz w miejsce dotychczasowego właściciela jako wynajmujący i obecna umowa najmu będzie dalej obowiązywać na dotychczasowych warunkach. Nie ma więc ryzyka, że zostaniesz bez umowy, chyba że obecna umowa wygaśnie lub zostanie wypowiedziana. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 k.c., przy sprzedaży rzeczy będącej przedmiotem najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dzieje się to automatycznie – z mocy prawa z chwilą przeniesienia własności; nie trzeba zawierać nowej umowy ani aneksu, żeby najem przeszedł na Ciebie. Najemca nie może się temu sprzeciwić – nadal jest związany swoją dotychczasową umową, tylko zmienia się osoba wynajmującego.
Z ostrożności, przed podpisaniem aktu sprzedaży, sugeruję dokładnie przeanalizować obecną umowę najmu (czas oznaczony/nieoznaczony, wysokość czynszu, kaucja, okresy wypowiedzenia, zakazy podnajmu itp.). W akcie notarialnym sprzedaży mieszkania sugeruję zawrzeć wyraźne oświadczenia sprzedającego, że przekazuje Ci mieszkanie “z najemcą”, przedstawiona umowa najmu jest pełna i obowiązuje oraz czy są zaległości czynszowe. Można ewentualnie zastrzec w umowie przedwstępnej kupna mieszkania, że kupujesz lokal tylko pod warunkiem, że najemca w określonym terminie podpisze z Tobą nową (np. notarialną) umowę albo aneks. Jednak jak już wskazałem, najemca nie ma obowiązku podpisywania nowej umowy tylko dlatego, że zmienił się właściciel – jego ochrona polega właśnie na trwałości dotychczasowego najmu. Możesz jednak uzależnić swój zakup (w umowie przedwstępnej sprzedaży) od tego, że sprzedający doprowadzi do zawarcia przez najemcę nowej umowy z Tobą (np. w formie aktu notarialnego) i jeśli warunek się nie spełni, nie zawierasz umowy przyrzeczonej. Ewentualnie wprowadzić dla sprzedającego karę umowną/odstępne, gdyby nie doprowadził do podpisania tej nowej umowy przez lokatorkę.
Upewnij się, czy obecny najem to zwykły najem czy najem okazjonalny / instytucjonalny (inne zasady eksmisji, inne oświadczenia notarialne). Sprawdź też terminy wypowiedzenia po Twojej stronie – jako nowy wynajmujący możesz wypowiedzieć umowę tylko w granicach przepisów o najmie lokalu mieszkalnego i postanowień umowy. Jeżeli lokatorka nie zgodzi się na nową umowę notarialną, ale będzie płacić czynsz z dotychczasowej umowy, jesteś nadal zabezpieczona, bo stosunek najmu trwa; tracisz jedynie ewentualne udogodnienie w postaci łatwej egzekucji z najmu okazjonalnego.