Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Wynajmuję od 3 lat mieszkanie. Mam umowę ale nie spisana u notariusza. I teraz pytanie jesli osoba od której wynajęłam mieszkanie ma komornika o czym nie wiedziałam podpisując umowę na podobno nie wielka kwotę dostała pismo ze mogą jej zająć to mieszkanie to czy będę musiała sie wyprowadzić?

Odpowiedź: Komornik prowadzi egzekucję z majątku właściciela (np. z jego mieszkania), ale nie ma prawa eksmitować najemcy tylko dlatego, że właściciel ma długi. Komornik może zająć nieruchomość i doprowadzić do jej licytacji, ale to jest problem właściciela, nie powód do natychmiastowego usunięcia najemcy. Komornik nie może zajmować Twoich – najemcy rzeczy, bo zajęcie dotyczy majątku dłużnika, więc jeśli sprzęty w mieszkaniu są Twoje, powinnaś to móc wykazać (umowa najmu, paragony itp.).

Umowa najmu zawarta przed zajęciem nieruchomości jest skuteczna również wobec nowego właściciela po licytacji. Nowy właściciel wstępuje w miejsce poprzedniego wynajmującego. Wyjątki dotyczą sytuacji, gdy umowa jest dla właściciela rażąco niekorzystna (np. symboliczny czynsz, bardzo długi okres), wtedy wierzyciel / nowy właściciel może próbować ją kwestionować. Poza tym, stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, więc nawet gdyby doszło do wypowiedzenia, obowiązują okresy wypowiedzenia i procedura eksmisyjna, a nie natychmiastowe wyrzucenie.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na piśmie, bez formy aktu notarialnego, jest jak najbardziej ważna i standardowa – forma aktu notarialnego nie jest wymagana, z wyjątkiem szczególnych konstrukcji typu najem okazjonalny itp. Dla Ciebie istotne jest, żeby mieć tę umowę w formie pisemnej: to dowód, że jesteś najemcą, a nie np. dokwaterowaną rodziną albo znajomą właściciela.

Jeśli komornik pojawi się u Ciebie, powiedz, że jesteś najemcą i pokaż umowę; zaznacz, że rzeczy w mieszkaniu (jeśli tak jest) są Twoje. Zdarza się, że komornik zajmuje wierzytelność właściciela z tytułu czynszu – wtedy może nakazać, byś czynsz płaciła jemu, a nie właścicielowi. W takiej sytuacji stosuj się do pisemnych wezwań komornika; dla Ciebie najważniejsze jest, żeby czynsz był płacony prawidłowemu podmiotowi, bo inaczej możesz zostać poproszona o zapłatę drugi raz. Jeżeli dojdzie do sprzedaży mieszkania w drodze licytacji, nowy właściciel może żądać od Ciebie czynszu na swoją rzecz, a w dalszym kroku ewentualnie wypowiedzieć umowę, z zachowaniem przepisów o ochronie lokatorów. Jak wspomniałem jednak wcześniej, w przypadku wypowiedzenia nadal korzystasz z ochrony – nie ma prawa od razu usunąć Cię z mieszkania, potrzebny jest do tego i wyrok eksmisyjny po postępowaniu sądowym i eksmisję przeprowadza komornik.

Na obecnym etapie nie ma podstaw, żebyś profilaktycznie się wyprowadzała tylko dlatego, że właściciel ma komornika, zwłaszcza że mieszkasz tam już 3 lata, a umowa trwa i płacisz czynsz. Jeżeli nawet komornik zajmie to mieszkanie, to przy (jak piszesz) niewielkim długu jest wysoce prawdopodobne, że nie dojdzie do licytacji, bo dług zostanie przez właściciela mieszkania spłacony, choćby wskutek zajęcia np. właśnie czynszu najmu (co Tobie nie przysporzy z tego tytułu żadnych dodatkowych kosztów).