Kaucja na poczet zaległego czynszu
Pytanie: Czy zgodnie z prawem można uznać kaucję wpłaconą za wynajem mieszkania na poczet zaległego czynszu?
Odpowiedź: To zależy od tego, kto zalicza kaucję na poczet zaległości w opłacie czynszu, czy jest to najemca czy wynajmujący mieszkanie oraz od tego, czy dobiegła końca umowa najmu i wynajmujący w protokole zdawczo-odbiorczym odebrał mieszkanie bez zastrzeżeń. Jeżeli bowiem to właściciel mieszkania uzna, że zatrzymuje kaucję na poczet zaległego czynszu, to jest to zgodne z prawem. Zarówno wtedy gdy umowa najmu wciąż obowiązuje jak i wtedy, gdy umowa najmu zakończyła się, wynajmujący nie zgłosił zastrzeżeń w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania. W tym pierwszym przypadku jest to mniej rozsądne ze strony wynajmującego ponieważ kaucja bowiem jest dla wynajmującego potencjalnym zabezpieczeniem, rekompensatą za ewentualne szkody poczynione w mieszkaniu przez najemcę. Rozsądniej żądać zapłaty zaległego czynszu a kaucja niech pozostaje kaucją.
Jeżeli natomiast to najemca złoży wynajmującemu takie oświadczenie w sytuacji gdy umowa najmu dalej obowiązuje, to jest to niezgodne z prawem z uwagi na powyższe. Kaucja nie może być potrącana na pokrycie ostatniego czynszu ani traktowana jako zaliczka na czynsz w trakcie trwania umowy najmu, dopóki najemca nie zdał lokalu. Depozyt służy wyłącznie zabezpieczeniu ewentualnych zaległości i szkód po zakończeniu najmu. Wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji zaległości w czynszu, ale dopiero po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu przez najemcę. Zakładam, że tak jest w Pana przypadku. Wynajmującemu przysługuje roszczenie o zapłatę czynszu, a Panu jako najemcy roszczenie o zwrot kaucji po zakończeniu umowy najmu. Może Pan zatem dokonać potrącenia – kompensaty wzajemnych zobowiązań czyli kaucji z czynszem, absolutnie nie płacić i później czekać na zwrot kaucji, bo może Pan się nie doczekać.
Wzór potrącenia: “Niniejszym dokonuje potrącenia mojego roszczenia wobec Pana z tytułu kaucji w kwocie… z Pańskim roszczeniem wobec mnie z tytułu zaległego czynszu w kwocie…”