Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Zakupilismy bliźniaka.
Według aktu notarialnego mamy zapis,że oddanie powinno być we wrześniu 2025 a przeniesienie własności w grudniu 2025 r.
Do tej pory lokalu mieszkalny nie został przeniesiony na nas i deweloper nie potrafi określić się kiedy to nastąpi. Oddanie techniczne miało miejsce 20 kwietnia 2026 r.
W akcie zapis
“W razie nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę lokalu mieszkalnego w terminie , Nabywcy przysługuje uprawienie do żądania od dewelopera kary umownej w wysokosci 0,01% wpłaconych przez nabywce kwot na poczet ceny lokalu mieszkalnego za kazdy dzien zwłoki.”
Dodatkowo wynajmujemy mieszkanie i ponosimy dodatkowe koszta .
Chcemy napisać wezwanie do zapłaty przez dewelopera.
Czy również możemy domagać się odszkodowania wynikającego z tego,że wynajmujemy nadal mieszkanie przez opóźnienia dewelopera i ponosimy podwójne koszty?

Odpowiedź: Macie prawo dochodzić kary umownej zgodnie z umową oraz potencjalnie odszkodowania za koszty wynajmu, ale istnieją istotne ograniczenia.

Przysługuje Wam kara umowna przewidziana w akcie notarialnym, czyli te 0,01% wpłaconych kwot za każdy dzień zwłoki w przeniesieniu własności. Jeśli termin przeniesienia własności był określony na grudzień 2025 roku, a mieszkanie nie zostało przeniesione do dziś (koniec maja 2026), opóźnienie wynosi już około 5-6 miesięcy. Kara umowna jest należna bez konieczności wykazywania szkody. Z kolei możliwość dochodzenia odszkodowania za koszty wynajmu również istnieje, ale jest ograniczona przepisami kodeksu cywilnego. Według art. 484 § 1 k.c., jeśli w umowie zastrzeżono karę umowną, żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. To oznacza, że jeśli Wasz akt notarialny nie zawiera wyraźnego zastrzeżenia o możliwości dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, możecie być ograniczeni tylko do kary umownej.

Jednakże w aktualnym orzecznictwie – zwłaszcza po uchwale Sądu Najwyższego z dnia 31 października 2025 r., sygn. akt III CZP 22/25, w przypadku umów deweloperskich zawieranych z konsumentem nie traktuje się już kary umownej jako bezwzględnie wykluczającej dochodzenie dodatkowego odszkodowania, w tym kosztów najmu lokalu zastępczego. Jeżeli kara jest rażąco niska i zapis wyłącza możliwość żądania wyższego odszkodowania, klauzula może zostać uznana za abuzywną, a wtedy nabywca może domagać się pełnego naprawienia szkody na zasadach ogólnych, w tym zwrotu kosztów najmu. Wspomniany już art. 484 § 1 k.c. stanowiący, że jeśli strony zastrzegły karę umowną, to nie można żądać odszkodowania przewyższającego tę karę, chyba że strony inaczej postanowiły, zasadniczo stosuje się do relacji profesjonalista–profesjonalista; w relacji deweloper–konsument musi ona być oceniana także przez pryzmat przepisów o klauzulach abuzywnych (art. 385¹ k.c.).

W przytoczonej wcześniej uchwale SN uznał, że postanowienie umowy deweloperskiej, które przewiduje karę umowną za każdy dzień zwłoki, ale nie daje konsumentowi prawa do odszkodowania ponad tę karę, jest niedozwolonym postanowieniem umownym – zwłaszcza gdy kara jest rażąco niska. Taka klauzula nie wiąże konsumenta, co otwiera drogę do dochodzenia pełnej szkody na zasadach ogólnych, mimo literalnej treści art. 484 § 1 zd. 2 k.c. Koszty najmu mieszkania zastępczego są wskazywane w praktyce jako typowa szkoda wynikła z opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu. Jeżeli kara umowna jest bardzo niska (np. 0,01–0,05% wartości nieruchomości dziennie) i nie pokrywa nawet części rzeczywistych kosztów najmu, sądy mogą przyjąć, że konsument ma prawo dochodzić różnicy w oparciu o art. 471 k.c., po zakwestionowaniu abuzywności klauzuli ograniczającej roszczenia wyłącznie do kary. Jeżeli jednak stronami umowy są profesjonaliści (brak statusu konsumenta), wtedy art. 484 § 1 k.c. będzie stosowany bardziej rygorystycznie i dochodzenie roszczeń ponad karę umowną będzie wyłączone, chyba że umowa wyraźnie stanowi inaczej.

W wezwaniu do zapłaty należałoby więc wskazać kwotę kary umownej (0,01% × wpłacone kwoty × liczba dni opóźnienia) i zażądać określenia terminu przeniesienia własności. Dodatkowo zgłosić roszczenie o odszkodowanie za koszty wynajmu jako szkodę wykraczającą poza karę umowną. Zachować dokumentację kosztów wynajmu (umowa, potwierdzenia przelewów).

Inne uprawnienia, o których warto pamiętać, to że Ustawa deweloperska przewiduje m.in. możliwość odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, po uprzednim wyznaczeniu dodatkowego 120‑dniowego terminu. W grę wchodzi też zobowiązanie dewelopera na drodze sądowej do złożenia oświadczenia woli (przeniesienia własności), jeśli lokal jest gotowy, a deweloper bez przyczyn odwleka przeniesienie własności.