Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chodzi o ściągnięcie ze swojej działki służebność przejazdu. Mamy dom po dziadkach. Sąsiedzi od nich uzyskali jakieś 11 lat temu możliwość przejazdu służebności.
Problem zaczyna się od roku. Została wybudowana nowa droga gminna ( ogólnie ona zawsze była a my nie wiedzieliśmy że styka się z ich posesją ) .
Sąsiad postanowił podzielić swoją działkę i ją sprzedać. 2 działki będą stykać się z z nową drogą ale 4 będą miały dojazd przez naszą posesję.
Oczywiście to takie plany na przyszłość bo będą budować dom w innym miejscu i im będzie potrzebna kasa.
Problem zaczął się gdy postanowiliśmy u dziadków ustalić poprawne granice działki aby zrobić ogrodzenie. Droga gmina jest dość wąska dlatego sąsiad wymusza na nas brak ogrodzenia na części posesji . Autem osobowym przyjedziecie się ale z powodu skarpy która jest u sąsiada ( część drogi gminnej jest na tej skarpie ) już większe samochody będą miały z tym problem.
Chcemy tzn ja chce znieść służebność bo działka na dzień dzisiejszy jest w całości czyli ma dostęp do drogi.
Mój facet obawia się że wyjdziemy na pośmiewisko bo sąsiad będzie musiał wybudować drogę u siebie na 200 m, jego zdaniem sąd może odrzucić nas wniosek albo będziemy się sądzić kilka lat.
Teren jest prosty , od drogi nie ma rowu ( delikatny spadek terenu ale tylko dlatego że nowa droga jest troszkę wyżej ) obecnie coś tam rośnie ale w okresie jesienno , zimowym sąsiada regularnie po zborach jeździ tam swoim traktorem.
Nasza drogą gminna jest w opłakanym stanie. Często sąsiedzi chodzą i posypują ją popiołem bo w zimie nie da się podjechać niskim autem.

Odpowiedź: Służebność przejazdu to ograniczone prawo rzeczowe wpisane w księdze wieczystej Waszej działki (obciążonej) na rzecz działki sąsiada (władnącej). Celem służebności drogowej jest zapewnienie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej działce, która go nie ma lub ma bardzo utrudniony. Jeśli dziś działka sąsiada ma normalny dostęp do nowej drogi gminnej (styk granicy z drogą, można tam wytyczyć zjazd i dojechać), to cel służebności przestaje istnieć i to jest właśnie argument na jej zniesienie.

Fakt, że sąsiad planuje podział na kolejne 4 działki i chce je obsłużyć drogą przez Was, nie uprawnia go do dalszego obciążania Waszego gruntu – jego plany inwestorskie nie są ważniejsze niż minimalizowanie uciążliwości dla działki obciążonej. Sądy wielokrotnie wskazywały, że drogę konieczną (służebność przejazdu) prowadzi się tak, by jak najmniej obciążała cudzą nieruchomość, nawet jeśli to dla właściciela działki bez dostępu do takiego przejazdu jest mniej wygodne czy droższe.

Kodeks cywilny, w zakresie możliwości zniesienia służebności drogi, przewiduje dwie główne sytuacje (w uproszczeniu). Pierwsza, to gdy służebność stała się zbędna, bo działka władnąca ma już odpowiedni dojazd (np. powstała nowa droga gminna). Druga, to gdy wykonywanie służebności stało się zbyt uciążliwe lub rażąco przekracza to, co ustalono (np. ruch dużo większy niż zakładano, ciężki sprzęt, uszkodzenia). Dodatkowo, jeżeli z przejazdu przez Waszą działkę faktycznie nie korzystano by przez 10 lat, to służebność mogłaby wygasnąć przez niewykonywanie. Jednakże u Was korzystanie raczej ma miejsce, więc ten wariant odpada Jednakże jeżeli przy ustanawianiu służebności 11 lat temu chodziło tylko o dojazd do domu na jednej działce, a teraz sąsiad chce tą samą służebnością obsłużyć jeszcze kilka nowych działek, to stanowi to rozszerzenie obciążenia ponad pierwotny cel, co sądy często oceniają negatywnie.

Efektem powództwa o zniesienie służebności może być jedno z następujących:
1. Całkowite zniesienie służebności przejazdu – jeśli sąd uzna, że dostęp od drogi gminnej jest wystarczający.
2. Zmiana przebiegu służebności (np. przeniesienie bliżej granicy, zawężenie) zamiast pełnego zniesienia, jeżeli sąd uzna, że jakiś dojazd przez Waszą nieruchomość nadal jest konieczny, ale można go zrobić mniej uciążliwie.
3. Zniesienie służebności za wynagrodzeniem – sąd może przyznać sąsiadowi jednorazowe odszkodowanie od Was za utratę dotychczasowego przejazdu, zwłaszcza gdy inwestował w urządzenie drogi po Waszej stronie.
To tylko, że sąsiad musiałby u siebie wybudować 200 m drogi, nie jest wystarczającym argumentem przeciw Wam – prawo nie gwarantuje mu najtańszego rozwiązania, tylko odpowiedni dostęp do drogi publicznej przy możliwie najmniejszym obciążeniu sąsiadów.

Sprawy o służebności to typowe spory sąsiedzkie – trwają zwykle od ok. 1 roku do kilku lat, zależnie od opinii biegłego, odwołań itd. Sąd prawie na pewno powoła biegłego geodetę/inżyniera drogownictwa, żeby ocenił realne możliwości dojazdu z nowej drogi gminnej, szerokość, spadki, skarpę, możliwość zjazdu itd. To, że gminna droga jest w złym stanie, nie unieważnia faktu, że formalny dostęp istnieje – gmina ma obowiązki utrzymania dróg, ale to już inny temat niż służebność na Waszym gruncie.

Macie pełne prawo ogrodzić własną działkę zgodnie z granicami geodezyjnymi, o ile nie naruszacie ustalonego pasa służebności (do czasu jego zniesienia/zmiany). Jeżeli sąsiad wymusza brak ogrodzenia poza pasem służebności, działając tylko dla własnej wygody, to przekracza swoje uprawnienia.