Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kupuję mieszkanie, które właściciel sprzedaje po 6 miesiącach, po wyremontowaniu (Flip). Notariusz złożył pół roku temu wniosek do KW o wpis jego jako właściciela. Była hipoteka na to mieszkanie, która została spłacona – jest dokument z banku o spłacie i zgodzie na wykreślenie z działu 4 KW. Właściciel otrzymał to pismo z banku po 2 tygodniach i nie dokonał zmiany wpisu, gdyż wiedział, że będzie je sprzedawał. Sprawa dotyczy Warszawy zatem wpis jeszcze się nie dokonał (dłużej trwa – nawet do 12 miesięcy). Jak poprawnie zabezpieczyć się w tej transakcji mając nadal ten wpis hipoteki w KW?

Odpowiedź: mamy więc taką sytuację, że hipoteka była ustanowiona, ale wierzytelność jest już spłacona – dysponujesz oświadczeniem banku o spłacie i zgodzie na wykreślenie hipoteki. Na wpis własności do księgi wieczystej oraz wykreślenie hipoteki można czekać nawet wiele miesięcy (np. w Warszawie nawet ok. 8–11 miesięcy). To oznacza, że przez pewien czas po zakupie będziesz w KW wpisany jako właściciel mieszkania z hipoteką (wiemy, że nieaktualną – kredyt został spłacony). Najważniejsze, abyś miał pełną dokumentację do jej wykreślenia.

Załącz do aktu notarialnego (umowy kupna – sprzedaży mieszkania) oryginał najlepiej bezwarunkowej zgody banku na wykreślenie hipoteki. Sprzedający niech złoży oświadczenie, że hipoteka zabezpieczała kredyt, który jest całkowicie spłacony, a zgoda banku dotyczy tej konkretnej hipoteki w danej KW. W akcie należy opisać, że kupujący ma prawo złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki, posługując się zgodą banku załączoną do aktu (żeby nie gonić sprzedającego po transakcji). Należy też wprowadzić w nim obowiązek sprzedającego do niezwłocznego złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki albo udzielenia Ci pełnomocnictwa notarialnego do złożenia takiego wniosku w jego imieniu. Sugeruję od razu ustanowić w akcie pełnomocnictwo dla Ciebie lub notariusza do składania wszelkich wniosków KW dotyczących wykreślenia hipoteki (żeby nie borykać się z problemem takim, że wniosek może złożyć tylko obecny właściciel / wierzyciel).

Jak chodzi o zabezpieczenie transakcji, to można ustalić, że część ceny płacona jest w trybie zwykłym, a część trafia do depozytu notarialnego i jest wypłacana sprzedającemu dopiero po skutecznym złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki (ewentualnie po przedstawieniu aktualnej zgody banku – jeżeli ją masz, to warunek możesz powiązać np. z nadaniem przez sąd wzmianki o wniosku). Druga opcja, to taka, że cała cena trafia do depozytu, a notariusz wypłaca ją po spełnieniu precyzyjnie opisanych warunków (np. wykreślenie hipoteki / przynajmniej stwierdzona przez sąd wzmianka o przyjęciu wniosku o wykreślenie). Depozyt notarialny służy właśnie temu, żeby kupujący nie płacił przy istniejącym wpisie obciążenia. Można też zastrzec w akcie termin na złożenie wniosku o wykreślenie, uzupełnienie dokumentów, udzielenie pełnomocnictwa itp. W razie przekroczenia terminu – określona kara umowna (np. kwota ryczałtowa za każdy miesiąc zwłoki, albo procent ceny) oraz możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej (jeśli transakcja została podzielona na dwa etapy: umowa przedwstępna a następnie przyrzeczona.

Przy okazji, korzystne oferty kredytów mieszkaniowych mamy tutaj.