Jak zabezpieczyć własność mieszkania, gdy kredyt jest na rodzica?
Pytanie: Ojciec bierze kredyt na mieszkanie(nie mamy zdolności kredytowej). Mieszkanie spłacać będę ja z partnerem. Mieszkanie ma być nasze. Jak udokumentować to, że mieszkanie jest nasze, nie taty. W razie jego śmierci lub zmiany decyzji. Czy można zrobić darowiznę w trakcie spłacania kredytu? Lub spisać u notariusza dokument? Co będzie bezpieczniejsze?
Odpowiedź: Nieruchomość obciążoną hipoteką można darować dzieciom, nawet jeśli kredyt dalej spłaca ojciec. Przeniesienie własności zawsze wymaga aktu notarialnego; notariusz zgłosi zmianę do księgi wieczystej, hipoteka pozostaje. Jeżeli ojciec dalej spłaca kredyt, prawo nie wymaga zgody banku na samą darowiznę, ale mimo tego warto o tym bank poinformować i sprawdzić zapisy umowy kredytu. W przypadku zawarcia umowy darowizny lub sprzedaży na Was dwoje, w dziale II księgi wieczystej jako właściciele widniejecie Wy, a nie ojciec. Hipoteka na rzecz banku zostaje w dziale IV KW, czyli kredyt nadal zabezpiecza tę nieruchomość, ale właścicielem jesteście Wy.
Jak chodzi o uregulowanie kredytu, to jedna z opcji jest taka, że ojciec nadal jest jedynym kredytobiorcą, a Wy macie tylko własność nieruchomości i w takiej sytuacji formalnie jedynie on ponosi odpowiedzialność wobec banku, ale bank ma hipotekę na mieszkaniu, które już jest Waszą własnością. Druga opcja, to cesja kredytu ewentualnie nowa umowa – jeśli kiedyś uzyskacie zdolność kredytową, to bank może przepisać kredyt na Was albo dodać Was jako współkredytobiorców po ponownej ocenie zdolności kredytowej.
jak chodzi o dowody na to, że to Wy spłacacie kredyt, to najlepszym będzie dokonywanie przelewów rat z Waszego konta bankowego z tytułami przelewów jednoznacznie wskazującymi, ż eto ten kredyt i archiwizowanie historii tych przelewów. Dodatkowo można zawrzeć z ojcem pisemną umowę np. pożyczki, użyczenia czy wewnętrznego rozliczenia, ale pamiętaj, że dla banku istotna jest umowa kredytu (a nie Wasze rodz9inne umowy), a o własności decyduje księga wieczysta. Do tego, w przypadku darowizny, można w akcie notarialnym wpisać, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, wskazać kto spłaca kredyt i jakie macie między sobą rozliczenia, ale wobec banku i tak wiąże umowa kredytu. Można również spisać inne umowy u notariusza, jak np. umowa użyczenia, zobowiązania do darowizny w przyszłości, ale one nie dają takiej ochrony jak przeniesienie własności wpisane do księgi wieczystej.
Jeśli mieszkanie formalnie pozostaje własnością ojca, to po jego śmierci wchodzi do spadku i podlega dziedziczeniu przez wszystkich ustawowych spadkobierców (dzieci, małżonka itd.), niezależnie od tego, że Wy spłacaliście kredyt. Możecie wówczas dochodzić zwrotu nakładów poniesionych w formie spłaconych rat w rozliczeniach ze spadkobiercami, ale to wymaga postępowania sądowego i nie daje Wam z tego tytułu prawa własności. Jeśli zaś ojciec wcześniej przeniesie własność mieszkania na Was, to po jego śmierci mieszkanie nie wchodzi już do jego spadku, bo formalnie nie jest jego; spadkobiercy nie dziedziczą mieszkania, mimo że wciąż istnieje kredyt i hipoteka. Mogą wtedy próbować dochodzić zachowku, ale właścicielem pozostajecie Wy, a ewentualne roszczenia rozlicza się pieniężnie. Dopóki ojciec jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej, to może dysponować nieruchomością – sprzedać, obciążyć, zapisać w testamencie – a Wy nie macie prawa sprzeciwu, nawet jeśli to Wy spłacacie raty.
A korzystne oferty kredytów mieszkaniowych są tutaj.