Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mam problem mam nadzieję że może ktoś z państwa mi pomoże. 24 lata temu pod zastaw domu mąż wziął pożyczkę. Została ona spłacona nawet przed terminem. Tylko niestety nie dopilnował tego żeby wykreślić z księgi wieczystej tego. W tej chwili jesteśmy w trakcie sprzedaży domu, a Bank w którym była brana ta pożyczka już nie istnieje jest likwidator. Piąty tydzień z rzędu jesteśmy zbywani że za 2 dni za trzy dni za tydzień dostaniemy papier żebyśmy mogli sfinalizować sprzedaż domu. Może ktoś wie W jaki sposób możemy wpłynąć na nich żeby wydali nam ten dokument. Tłumaczenie jest ciągle takie że mieli iść do notariusza Ale tam nie dotarli.

Odpowiedź: Po spłacie pożyczki hipoteka nie znika sama i zawsze trzeba złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej. Podstawą do tego jest tzw. list mazalny zwany też kwitem mazalnym (zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki, z potwierdzonym notarialnie podpisem). W Państwa przypadku problem polega na tym, że wierzyciel już nie działa jako zwykły bank, tylko jest w likwidacji, więc to likwidator ma obowiązek wystawić ten dokument jako następca banku.

Wyślijcie do likwidatora listem poleconym oficjalne wezwanie do wystawienia zgody na wykreślenie hipoteki (kwitu mazalnego) w terminie np. 7 dni. W piśmie powołajcie się na art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wierzyciel po wygaśnięciu hipoteki ma obowiązek dokonać wszelkich czynności umożliwiających jej wykreślenie z księgi. Poinformujcie, że brak reakcji spowoduje wniesienie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na koszt masy likwidacyjnej (i ewentualne dochodzenie odszkodowania). Jeżeli likwidatorem jest bank w likwidacji nadzorowany przez KNF, złóżcie skargę do KNF na przewlekłość i bezczynność likwidatora w zakresie wykonania obowiązku wynikającego z art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Poproście też notariusza, który prowadzi umowę sprzedaży, żeby wysłał do likwidatora oficjalne pismo i wyznaczył termin na dostarczenie dokumentu, wskazując, że bez tego nie dojdzie do aktu. Często takie pismo z kancelarii notarialnej jest traktowane poważniej niż monity od osób prywatnych.

Jeżeli likwidator mimo tego nie dostarczy dokumentu, pozostaje droga sądowa – pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnosi się go do sądu rejonowego – wydziału cywilnego, właściwego dla położenia nieruchomości (to nie jest sąd wieczystoksięgowy, tylko cywilny). W pozwie wskazuje się, że pożyczka zabezpieczona hipoteką została spłacona (w miarę możliwości dołączają państwo potwierdzenia spłat, zaświadczenia, historię rachunku, stare pisma z banku itd.), że bank znajduje się w likwidacji i mimo wielokrotnych wezwań nie wykonuje obowiązku wystawienia zgody na wykreślenie hipoteki. Pozew jest skierowany przeciwko następcy prawnemu banku (likwidatorowi, masie likwidacyjnej). Prawomocny wyrok stwierdzający, że zabezpieczona wierzytelność wygasła i hipoteka jest niezasadna, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie wpisu w dziale IV KW zamiast listu mazalnego. Do wniosku KW dołączacie odpis prawomocnego wyroku i opłatę sądową (obecnie 100 zł za wykreślenie hipoteki).

W praktyce w takiej sytuacji niektórzy notariusze i kupujący godzą się na rozwiązania przejściowe, np. umowa przedwstępna z dłuższym terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, w akcie sprzedaży cena (albo jej część) jest zdeponowana w depozycie notarialnym lub bankowym i wypłacana sprzedającym dopiero po przedstawieniu zgody na wykreślenie hipoteki / prawomocnego wyroku. Sugeruję zapytać notariusza, czy mógłby tak skonstruować umowę, żeby kupujący był zabezpieczony, a Państwo mogli już ruszyć z procedurą sprzedaży nieruchomości mimo trwającego sporu z likwidatorem.