Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mam taki problem że chcemy wypowiedzieć umowę najmu wcześniej z takiego powodu że musimy się przenieść bliżej babci bo podupadła na zdrowiu ale właściciele nie chcą nam tego zrobić bo to umowa na czas określony i nie możemy jej wypowiedzieć. Jedyna opcja jaką nam dali to znaleźć nowego najemcę tylko że nie mamy zbytnio możliwości szukać bo albo jesteśmy w pracy albo u tej babci a oni bronią się tym że mieszkanie będzie będzie stało puste i nie będzie przynosiło zysku czy możemy zrobić coś w tej sytuacji?

Odpowiedź: Umowy najmu na czas określony nie można wypowiedzieć, jeśli w treści umowy brak postanowień, w jakich sytuacjach można ją wypowiedzieć przed terminem. Rozwiązanie umowy przed terminem jest dopuszczalne wówczas tylko jeśli występują poważne wady lokalu (np. zagrażające zdrowiu), albo obie strony podpiszą aneks rozwiązujący umowę. To, że musicie przeprowadzić się bliżej chorej babci, choć życiowo bardzo ważne, nie jest ustawową podstawą wypowiedzenia umowy przez najemcę.

Jeśli jednostronnie wypowiecie umowę bez podstawy z umowy lub z ustawy, to najem formalnie nadal trwa, a wynajmujący może żądać od was odszkodowania – najczęściej równowartości czynszu za okres, w którym lokal stoi niezamieszkały, aż do końca umowy albo do czasu znalezienia nowego najemcy. W praktyce wielu wynajmujących ogranicza się do potrącenia kaucji i szukania kogoś nowego, ale warto założyć wariant pesymistyczny: że mogą Was pozwać o zaległy czynsz, jeśli przestaniecie płacić, a lokal będzie pusty.

Złóżcie wynajmującym pisemną propozycję: konkretna data wyprowadzki, propozycja dalszego opłacania czynszu np. przez 1–2 miesiące po wyprowadzce, zgoda na potrącenie części lub całości kaucji, jeśli w zamian formalnie rozwiązują umowę (aneks). Zaznaczcie, że z powodów rodzinnych i zdrowotnych babci po prostu nie będziecie w stanie dłużej mieszkać i że szukacie ugodowego wyjścia, ale nie jesteście fizycznie w stanie aktywnie ogarniać ogłoszeń i prezentacji lokalu. Zaproponujcie, że oni wystawiają ogłoszenie (mają więcej czasu), a Wy ewentualnie udostępniacie lokal w 1–2 wybrane dni tygodnia na oględziny, a po znalezieniu osoby podpiszą nową umowę, a Waszą rozwiążą aneksem z datą rozpoczęcia nowego najmu. Możecie też poprosić o możliwość delegowania tego na znajomego / rodzinę (ktoś, kto może pokazać mieszkanie za Was).

Jeżeli wynajmujący pozostaną przy aktualnym stanowisku, to niestety macie trzy opcje: 1. zostać do końca umowy – życiowo pewnie nieakceptowalne, 2. wyprowadzić się, nadal płacić czynsz do czasu znalezienia najemcy / końca umowy (kosztowne, ale bez ryzyka sporu), 3. wyprowadzić się i przestać płacić, licząc się z tym, że mogą wystąpić do sądu przeciwko Wam o zapłatę zaległego czynsz – tu warto zawczasu policzyć. W takich sprawach sądy zazwyczaj stoją po stronie wynajmującego, jeśli umowa była jasna, a najemca po prostu zrezygnował wcześniej bez podstawy prawnej.

Istnieje w kodeksie cywilnym klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 357¹ k.c.), pozwalająca sądowi zmienić umowę lub ją rozwiązać, gdy zaszły wyjątkowe okoliczności (np. katastrofalna zmiana finansów, ciężka choroba). Jednak ta jest stosowana raczej wtedy, gdy stawka jest bardzo wysoka (np. długie umowy i ogromne kwoty) i w waszej sytuacji prawdopodobnie nie zostałaby przez sąd zastosowana.