Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mieszkanie kupione do majątku własnego podczas rozdzielności majątkowej. Czy można zmienić ustrój na wspólność i rozszerzyć o tą nieruchomość? Pytanie do notariuszy kończy się odpowiedzią, że tak, zrobimy darowiznę. Ale przecież wtedy jest inna taksa notarialna. Jakie są najbardziej korzystne cenowo opcje na włączenie do współwłasności?

Odpowiedź: Można rozszerzyć wspólność (z rozdzielności na wspólność, albo tylko co do konkretnej nieruchomości) tak, by mieszkanie weszło do majątku wspólnego, mimo że było kupione do majątku osobistego. Taka umowa nie jest traktowana jak darowizna – nie powstaje tu podatek od spadków i darowizn ani PCC, ponieważ nie dochodzi do nabycia w rozumieniu tych ustaw. Darowizna udziału w nieruchomości na małżonka powoduje powstanie współwłasności ułamkowej (np. każdy po 1/2), a nie wspólności majątkowej małżeńskiej. Darowizna między małżonkami jest zwolniona z podatku od spadków i darowizn przy zgłoszeniu, ale taksa notarialna jest liczona od wartości nieruchomości według widełek z rozporządzenia (procentowo, do limitu dla małżonków), więc przy droższym mieszkaniu koszt z tego tytułu jest zauważalnie wyższy niż przy umowie majątkowej.

Dla samego dopisania małżonka do mieszkania zwykle najtańsza jest umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność (akt notarialny) a taksa notarialna za samą umowę majątkową rozszerzającą wspólność, to stała stawka maks. 400 zł netto (+ VAT), niezależnie od wartości mieszkania. Do tego opłata sądowa za wpis zmian w księdze wieczystej (co do zasady 200 zł) i wypisy aktu. W przypadku darowizny zaś, taksa notarialna rośnie wraz z wartością mieszkania (np. dla nieruchomości o wartości 500.000 zł maksymalna taksa za czynność sięga kilku tysięcy zł netto, choć dla małżonków obowiązuje górny limit 7.500 zł netto). Jak wspomniałem wcześniej, brak tu podatku od spadków i darowizn (grupa 0, po zgłoszeniu), ale to nie zmienia faktu, że wynagrodzenie notariusza jest oparte na wartości.

Niektórzy notariusze na pierwszy rzut proponują darowiznę, gdy słyszą, że chodzi o przepisanie mieszkania na współmałżonka, jako że jest to standardowa czynność przenosząca udział we współwłasność ułamkową. Jednak w sytuacji, gdy zależy Państwu na objęciu nieruchomości majątkową wspólnością małżeńską (a nie tylko współwłasnością ułamkową) i jednocześnie na minimalizacji kosztów, umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność co do tej nieruchomości jest korzystniejsza cenowo. Jeżeli macie teraz rozdzielność majątkową, to kluczowe znaczenie ma to, czy chcecie przywrócić wspólność ustawową i od razu rozszerzyć ją o to mieszkanie, czy dalej mieć rozdzielność, a jedynie dołączyć współmałżonka do konkretnej nieruchomości.