Jak sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona dożywociem?
Pytanie: Jak skutecznie sprawdzić czy dana nieruchomość nie jest obciążona “dożywotnimi lokatorami”? W księdze wieczystej nie ma takiego wpisu.
Odpowiedź: Prawo dożywocia z art. 908 k.c. i służebność mieszkania to ograniczone prawa rzeczowe i co do zasady ujawnia się je w dziale III księgi wieczystej. Brak wpisu nie oznacza jednak bezwzględnie braku dożywocia – jeżeli umowa dożywocia została zawarta w formie aktu notarialnego, to prawo istnieje niezależnie od wpisu (wpis ma charakter deklaratywny). Z uwagi na powyższe więc brak wpisu w księdze wieczystej jest ważny, ale tylko pierwszy niejako filtr bezpieczeństwa.
Dokumenty, które koniecznie trzeba sprawdzić, to akt nabycia nieruchomości przez aktualnie ją sprzedającego. Poproś więc o akt notarialny, na podstawie którego obecny właściciel nabył nieruchomość (darowizna, sprzedaż, dożywocie, spadkobranie, dział spadku itd.). W akcie zobacz, za co sprzedający dostał nieruchomość – jeżeli była to umowa dożywocia, zobowiązania wobec dożywotnika mogą przejść na Ciebie, nawet bez wpisu w KW. Jeśli w dziale II KW widać kilku poprzednich właścicieli w krótkich odstępach czasu, poproś o łańcuch aktów notarialnych lub o wyjaśnienia oraz dokumenty, bo czasem dożywocie ciągnie się od wcześniejszej transakcji. Jeśli to nieruchomość w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to poproś o zaświadczenie o braku praw osób trzecich do lokalu (np. dożywocia, służebności mieszkania, umów najmu na czas oznaczony) – rzetelne spółdzielnie/wspólnoty uwzględniają takie informacje.
Notariusz standardowo zamieszcza oświadczenie sprzedającego, że lokal nie jest obciążony żadnymi prawami osób trzecich, w tym prawem dożywocia, służebnościami, umowami najmu bądź dzierżawy. Warto dopilnować, by to oświadczenie było możliwie precyzyjne – zawierało sformułowanie typu “brak umowy dożywocia, brak ustanowionych służebności osobistych i mieszkania, brak umów najmu na czas oznaczony”. Zapytaj też sprzedającego najlepiej w obecności notariusza, czy kiedykolwiek była zawarta umowa dożywocia lub czy jakakolwiek osoba ma zagwarantowane dożywotnie zamieszkanie w lokalu – i wpisz to do aktu jako oświadczenie. Popytaj też sąsiadów lub administrację, kto faktycznie mieszka w lokalu i od kiedy oraz czy nie ma tam np. babci lub dziadka, o których wszyscy wiedzą, że mają mieszkanie do śmierci. Jeżeli ktoś jest zameldowany, to samo zameldowanie nie tworzy prawa dożywocia, ale w nietypowych sytuacjach (np. starsza osoba, która nadal mieszka) warto dopytać, na jakiej podstawie tam mieszka.
Umowa dożywocia może być zawarta, ale z różnych przyczyn nieujawniona w KW (błąd, zaniedbanie, brak złożenia wniosku). Jeżeli kupisz nieruchomość, nie wiedząc o takim dożywociu, a ono wynika z ważnego aktu notarialnego, to wstępujesz w obowiązki wobec dożywotnika. Niezmiernie ważne jest więc jest sprawdzenie samego aktu nabycia sprzedającego, bo to często jedyny dokument, w którym prawo dożywocia jest ujawnione.
Dla bezpieczeństwa wskazane jest też zawrzeć w akcie sprzedaży rozszerzone oświadczenia sprzedającego o braku jakichkolwiek praw dożywotników/służebności oraz klauzulę odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedającego, jeśli wyjdzie na jaw istnienie takich praw (np. prawo odstąpienia lub zwrot ceny).