Windykator

Niedawno jedna pani zapytała mnie, jak długo jest ważny operat szacunkowy w egzekucji z nieruchomości. Jest dłużnikiem w stosunku do którego toczy się egzekucja z nieruchomości, pierwsza licytacja nie doszła do skutku i komornik wyznaczył termin drugiej licytacji a w międzyczasie upłynął rok od sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości przez biegłego sądowego. I czy w takiej sytuacji jest to podstawa do złożenia na komornika skargi – na czynność wyznaczenia terminu drugiej licytacji? Pytająca powołuje się na art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami który stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 szacowanie nieruchomości. Jednak komornik się z tym stanowiskiem nie zgadza.

Przeczytaj też: Odroczenie terminu opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek dłużnika

W odpowiedzi należy zwrócić uwagę, że egzekucja z nieruchomości prowadzona jest na podstawie kodeksu postępowania cywilnego w których brak odniesienia do ustawy o gospodarce nieruchomościami zatem wspomniany art. 154 ust.3 ani żaden inny ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania w egzekucji z nieruchomości. I przepisy kodeksu postępowania cywilnego milczą w kwestii terminu ważności oszacowania nieruchomości. Z tego powodu skargi na czynność komornika w omawianej kwestii bywały / bywają przez sądy oddalane.

Aktualnie należy jednak zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt II CSK 117/17 zgodnie z którym, jeśli operat szacunkowy ma posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, to brak jest podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przeczytaj też: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji

Jednakże z tego co mi wiadomo, to przynajmniej niektórzy sędziowie rozpatrując skargę na czynności komornika stoją na stanowisku, że jeżeli w momencie sporządzania opisu i oszacowania nie minął rok od sporządzenia operatu szacunkowego, to skargę należy oddalić ponieważ to ten moment – dokonania opisu i oszacowania nieruchomości jest owym celem dla którego operat szacunkowy został sporządzony – zgodnie z brzmieniem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czy ja podzielam takie stanowisko – takie rozumienie brzemienia tego przepisu? Nie, nie podzielam ale nie jestem sędzią.

Bezpłatne porady: poczta@pamietnikwindykatora.pl