Ingerencja w zakres i wykonywanie służebności nieruchomości
Pytanie: Chcę zapytać o służebności. 20 lat temu rodzice przekazali mi gospodarstwo rolne razem z siedliskiem i budynkami. Mój ojciec (mama już nie żyje), ma tam służebności dotyczące przebywania na podwórku i pomieszczeń typu garaż i inne. Ma też zapisane do użytkowania 30 arów pola za stodołą, jedno klepisko, sąsiek i miejsce dla zwierząt w oborze. Co tak na prawdę w związku z tymi służebnościami mogę ją a co ojciec? Chciałbym rozpocząć działalność i jest mi potrzebne miejsce w garażach w których ojciec ma różne swoje stare graty. Nawet nie jest to nic wartościowego, zwykłe śmieci typu sterta spróchniałych desek, jakiś sprzęt rolniczy którego nie używa i tym podobne. Czy zwyczajnie mogę nakazać oczyszczenie tego miejsca?
Odpowiedź: Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym – obciąża nieruchomość właściciela który ma obowiązek nie przeszkadzać jej wykonywaniu. Zakres i treść służebności wynikają przede wszystkim z aktu notarialnego (umowy przekazania gospodarstwa): to, co tam zapisano (podwórko, garaż, klepisko, sąsiek, część obory, 30 arów pola itp.), wyznacza, z czego ojciec może korzystać. Jeżeli charakter tego prawa jest zbliżony do służebności mieszkania (częste w przekazaniach gospodarstw), stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne: uprawniony może korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, ale ma obowiązek zachować jej substancję oraz dotychczasowe przeznaczenie. Innymi słowy, ojciec ma prawo do korzystania z pomieszczeń objętych służebnością i pola a Ty jako właściciel musisz mu to umożliwić. On jednakże nie może wykonywać tej służebności w sposób sprzeczny z jej celem, zasadami współżycia społecznego ani w sposób nadmiernie utrudniający korzystanie z nieruchomości przez ciebie. Możesz domagać się uporządkowania czy ograniczenia wspomnianych rzeczy w takim zakresie, w jakim wykraczają poza to, co jest konieczne do normalnego korzystania z przysługującej mu służebności, a w razie sporu rozstrzyga o tym sąd.
Jeżeli sposób wykonywania służebności szczególnie koliduje z ważną potrzebą gospodarczą właściciela (np. chcesz uruchomić działalność gospodarczą i potrzebujesz garażu), możesz żądać zmiany sposobu wykonywania lub treści służebności przez sąd, powołując się na art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. Służebnik (w tym wypadku Twój ojciec) ma obowiązek dbać o rzecz, wykonywać naprawy i ponosić zwykłe nakłady związane z korzystaniem z rzeczy; nie może doprowadzać do dewastacji czy składowiska śmieci. Wykonywanie prawa nie może stanowić nadużycia (art. 5 k.c.) – gdyby garaże były faktycznie zagracone w sposób całkowicie uniemożliwiający jakiekolwiek rozsądne korzystanie z nich przez właściciela, można to kwalifikować jako przekroczenie granic służebności.
Nie możesz po prostu jednostronnie wyrzucić jego rzeczy – to naruszałoby jego służebność; mógłby domagać się ochrony (roszczenia negatoryjne, windykacyjne odpowiednio stosowane). Możesz natomiast żądać uporządkowania garażu w takim zakresie, aby zapewnić ci minimalną możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z jej społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem, proponować ustne lub pisemne porozumienie (np. wydzielenie części garażu dla działalności, przeniesienie części gratów w inne miejsce, ustawienie regałów, ograniczenie ilości niepotrzebnych rzeczy). Jeżeli ojciec odmawia jakiejkolwiek współpracy, a stan faktyczny uniemożliwia ci realizację ważnych potrzeb gospodarczych, realnym środkiem jest wspomniane powództwo o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności (art. 291 k.c.) – sąd może ją dostosować do nowych warunków (np. ograniczyć zakres pomieszczeń). Sprawdź dokładnie akt notarialny przekazania gospodarstwa i treść wpisu służebności w księdze wieczystej – trzeba dokładnie wiedzieć, jakie pomieszczenia i w jakim zakresie są objęte służebnością. Może najpierw zaproponuj ojcu konkretne rozwiązanie: np. że część garażu jest potrzebna na działalność, a jego rzeczy zostaną przeniesione do innego budynku albo ograniczone do wyznaczonego miejsca, może powołaj się nie na “nakaz”, tylko na to, że chcesz mieć możliwość utrzymania gospodarstwa i zapewnienia środków na utrzymanie (co jest zgodne z celem przekazania gospodarstwa i zasadami współżycia społecznego).