Ile czasu trwa egzekucja komornicza z nieruchomości?
Zwłaszcza osoby które nie spłacały kredytu hipotecznego i została wszczęta jego egzekucja, zadają sobie pytanie, jak długo jeszcze pomieszkają zanim nieruchomość zmieni właściciela i trzeba będzie się z niej wynieść dobrowolnie lub będąc eksmitowanym.
Czasu jest dużo. Wierzyciel egzekwujący nie może przejąć takiej nieruchomości na własność, chyba że dopiero po dwóch bezskutecznych licytacjach komorniczych. A zanim do licytacji dojdzie, może upłynąć sporo czasu. Najpierw biegły musi wycenić nieruchomość, aby komornik mógł ustanowić cenę wywoławczą. W znanych mi przypadkach egzekucji nieruchomości, zanim doszło wreszcie do wyceny, to minęło kilka miesięcy. A może być i tak, że nigdy nie dojdzie do wyceny ponieważ wierzyciel nie wyłoży zaliczki na opis i oszacowanie która chyba nigdy nie jest niższa jak około 1500 złotych a może być wymagana znacznie wyższa. Samo zatem wszczęcie egzekucji z nieruchomości jeszcze nie oznacza, że dojdzie do licytacji.
Załóżmy jednak, że wierzyciel wyłożył zaliczkę na biegłego. Dłużnik może nie zgodzić się z wartością na jaką nieruchomość została przez biegłego wyceniona i złożyć do sądu skargę na czynność komornika w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości (chociaż to biegły, a nie komornik dokonuje wyceny) a jeżeli nie zostanie przez sąd uwzględniona, to odwołać się do sądu wyższej instancji. Znam jeden przypadek, w którym dłużnik taką skargę wniósł. Wierzyciel zawnioskował o egzekucję z nieruchomości dwa lata temu a do dnia dzisiejszego nie został wyznaczony termin licytacji.
Gdy już dojdzie do licytacji to moim zdaniem istnieje większe prawdopodobieństwo, że nikt nie kupi nieruchomości z lokatorami, niż że kupi. Na drugiej licytacji też jest możliwy taki scenariusz, chociaż cena wywoławcza wynosi wtedy 2/3 wartości oszacowania. Po drugiej bezskutecznej licytacji wierzyciel ma prawo przejąć nieruchomość na własność. Czy i jak często banki praktykują takie przejmowanie, tego nie wiem, ale znam z kolei kilka przypadków w których banki nie były tym zainteresowane. Dłużnik z tytułu kredytu hipotecznego może sobie więc dalej mieszkać w nieruchomości postępowanie egzekucyjne z tejże zostaje wtedy umorzone i może zostać wznowione dopiero po sześciu miesiącach. Wtedy sytuacja może się powtórzyć i znów i znów…
Przypomniawszy sobie coś, wracam na koniec do kwestii wyceny nieruchomości przez biegłego. Wcześniej wspomniałem o możliwości skarżenia oszacowania przez dłużnika który faktycznie lub tylko udaje (chcąc zyskać na czasie), że nieruchomość oszacowana jest zbyt nisko. Otóż w rzeczywistości nierzadko jest tak, że biegły oszacował nieruchomość zbyt wysoko i nawet na drugiej licytacji jej cena nie jest atrakcyjna. Wierzycielowi też przysługuje skarga na oszacowanie. Jeżeli jednak odbędzie się oszacowanie nieruchomości, to dłużnik wręcz powinien zainteresować się tym, czy nieruchomość nie została oszacowana przez biegłego za nisko. Tu chodzi o jego – dłużnika pieniądze. Zakładając że nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji komorniczej, to im wyższa będzie cena przybicia, tym oczywiście lepiej dla dłużnika. Trzeba bowiem brać pod uwagę ewentualność taką, że nieruchomość zostanie sprzedana za cenę wywoławczą.
I jest jeszcze jedna szansa dla dłużników, którym zagraża zlicytowanie nieruchomości. Ta szansa to bierność komornika i wierzyciela egzekwującego w ogłaszaniu licytacji. Czytaj trzeci akapit tutaj: https://pamietnikwindykatora.pl/ile-razy-komornik-moze-licytowac-nieruchomosc/
Przy okazji, niedawno zostałem zapytany, ile czasu mija od oszacowania do licytacji nieruchomości. Termin licytacji lokalu mieszkalnego który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. W innych przypadkach dwa tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości. Sporządzony protokół opisu i oszacowania uprawomocnia się po upływie miesiąca od jego wydania, jeśli w tym czasie nie zostanie wniesiona skarga na tę czynność. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości. Oznacza to, że od momentu, gdy opis i oszacowanie stają się prawomocne (czyli po miesiącu od ich sporządzenia, jeśli nie ma zaskarżenia), musi minąć co najmniej 14 dni, zanim zostanie wyznaczony termin licytacji.
Zaktualizowano 17 września 2025 r.