Hipoteka bez księgi wieczystej
Pytanie: Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki na mieszkaniu bez księgi wieczystej? Jest to mieszkanie spółdzielcze własnościowe które nie ma hipoteki, jak się dowiedziałem to nie ma takiego wymogu. Zostałem poproszony o udzielenie koleżeńskiej pożyczki, osoba której miałbym pożyczyć pieniądze oferuje zabezpieczenie pożyczki hipoteka na jej mieszkaniu ale właśnie nie ma księgi wieczystej. Piszecie też, że komornik może zająć nieruchomość która nie ma urządzonej księgi wieczystej i prowadzić z takiej nieruchomości postępowanie egzekucyjne więc pomyślałem, że i bankową hipotekę też można ustanowić na nieruchomości bez księgi wieczystej?
Odpowiedź: Nie jest możliwe ustanowienie hipoteki na nieruchomości która nie ma księgi wieczystej. Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej jest możliwy (w niektórych bankach), ale tylko pod warunkiem, że taka księga zostanie założona dla nieruchomości – zwykle bank uzależnia wypłatę środków od złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej i późniejszego wpisu hipoteki. Do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia (np. ubezpieczenia pomostowego, poręczenia lub zabezpieczenia na innej nieruchomości), a także pobierać wyższą marżę lub opłatę.
Czy długo trwa założenie księgi wieczystej?
Zależy od obłożenia sprawami danego wydziału ksiąg wieczystych sądu. Może trwać np. miesiąc ale też i kilka miesięcy. W regionach o dużym obciążeniu sądów, zwłaszcza w dużych miastach lub powiatach z dużą liczbą inwestycji, czas ten może się wydłużyć do kilku lub nawet kilkunastu miesięcy.
Brak księgi wieczystej nie jest natomiast przeszkodą do ustanowienia hipoteki przymusowej; sąd może założyć księgę wieczystą na wniosek wierzyciela jednocześnie z wnioskiem o wpis hipoteki przymusowej. Wierzyciel składa wniosek do właściwego sądu rejonowego, załącza wymagane dokumenty (tytuł wykonawczy lub inną podstawę wpisu), a sąd wieczystoksięgowy prowadzi postępowanie w trybie nieprocesowym – badane są wyłącznie względy formalne, nie zasadność roszczenia.
Zaktualizowano 03 listopada 2025 r.