Garaż blaszany przy granicy działki
Pytanie: Chcę postawić garaż blaszany 35 m2 wzdłuż granicy z sąsiadem, który wyraził na to zgodę. Powierzchnia działki wynosi 1600 m2. Nie ma planu zagospodarowania dla tego terenu. W starostwie mi powiedzieli, że nie mogę postawić garażu przy granicy i muszę zachować odpowiedni odstęp (3 m). Czy istnieje jakaś możliwość, żeby postawić ten garaż przy granicy z sąsiadem?
Odpowiedź: Istnieje możliwość postawienia garażu bezpośrednio w granicy działki, ale tylko przy spełnieniu dość konkretnych warunków (głównie z § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych), a sama pisemna zgoda sąsiada nie wystarcza – nie uchyla § 12 – organy budowlane są nią związane tylko w zakresie prawa cywilnego (stosunki sąsiedzkie), ale nie w zakresie warunków technicznych. Taka zgoda ma znaczenie pomocnicze (brak sporu sąsiedzkiego, możliwość późniejszego przylegania jego zabudowy), ale nie zastępuje podstawy w planie/WZ/wyjątkach rozporządzenia. Minimalne odległości budynku od granicy działki to 4 m – gdy ściana z oknami lub drzwiami jest zwrócona do granicy, natomiast gdy ściana bez okien i drzwi jest zwrócona do granicy – 3 m. Garaż blaszany do 35 m2 buduje się zwykle na zgłoszenie, ale zastosowanie ma dokładnie ten sam § 12, czyli fakt, że jest blaszany, nie czyni w tym aspekcie żadnej różnicy. Rozporządzenie dopuszcza w pewnych sytuacjach garaż/budynek gospodarczy bezpośrednio przy granicy albo w odległości 1,5 m, ale pod pewnymi warunkami.
Najczęściej wchodzą w grę trzy scenariusze:
1. MPZP lub decyzja WZ wprost przewidują garaże/budynki gospodarcze w granicy albo w odległości 1,5 m (ściana bez okien i drzwi).
2. Garaż ma długość do 6,5 m i wysokość do 3 m oraz spełnia szczególne warunki przewidziane w § 12 ust. 3–4 (zabudowa jednorodzinna/zagrodowa, brak planu itd.).
3. Garaż przylega ścianą bez okien i drzwi do ściany budynku już istniejącego na działce sąsiada (tworzy się jedna linia zabudowy przy granicy).
W praktyce starostwa bardzo często zachowują się w tej kwestii niejako asekuracyjnie i wymagają 3 m, jeżeli nie ma wyraźnej podstawy planistycznej lub spełnienia ww. wyjątków.
Mając powyższe na uwadze, proponuję sprawdzić dokładnie podstawę odmowy w starostwie. Domagaj się wskazania przepisu (konkretny ustęp § 12) oraz czy brano pod uwagę wyjątki dla garaży/budynków gospodarczych (do 6,5 m długości i 3 m wysokości przy granicy). Zapytaj też, czy w Twojej gminie przy decyzjach WZ dopuszczają garaże w granicy, jeśli sąsiad się zgadza i nie ma kolizji pożarowej (część starostw to akceptuje, inne odrzucają). Możesz złożyć wniosek o WZ, w którym wprost opiszesz zamiar lokalizacji garażu w granicy (parametry: wysokość do 3 m, długość do 6,5 m, ściana od strony granicy bez otworów). Jeśli WZ dopuszczą taką lokalizację, starostwo ma mocniejszą podstawę, by przyjąć zgłoszenie lub wydać pozwolenie mimo odległości mniejszej niż 3 m. Jeżeli sąsiad ma (lub planuje) w granicy garaż/budynek gospodarczy, można dążyć do sytuacji, w której Twój garaż przylega do jego. Wtedy rozporządzenie wyraźnie przewiduje możliwość sytuowania budynku bezpośrednio w granicy, pod warunkiem zachowania parametrów wysokościowych. Sugeruję ewentualnie, jeśli celem jest usytuowanie garażu jak najbliżej granicy, a tuż przy niej, sporządzenie projektu garażu np. o takiej specyfikacji: długość do 6,5 m, wysokość do 3 m, ściana od strony granicy bez otworów, w odległości 1,5 m od granicy – tam, gdzie przepisy dopuszczają taki wyjątek (czasem poprzez WZ lub plan). Wnosząc o WZ, w uzasadnieniu powołaj się na brak planu, zabudowę sąsiednią (jeśli jest w granicy lub blisko) oraz parametry z rozporządzenia o warunkach technicznych.