Forma wyrażenia zgody sąsiedzkiej na budowę przy granicy działki
Pytanie: Planujemy postawienie altany ogrodowej (na zgłoszenie) blisko granicy działki, za zgodą sąsiada, do którego działki byłaby zbliżona. W związku z powyższym mam 2 pytania.
1. Czy można jakoś prawnie zabezpieczyć się przed zmianą decyzji sąsiada (jakby za jakiś czas mu się odwidziało sąsiedztwo altany)?
2. Czy jeśli sąsiad sprzeda działkę, to jej nowy nabywca może skutecznie żądać usunięcia takiej altany blisko granicy po mojej stronie mimo ustaleń z poprzednim właścicielem?
Odpowiedź: Najmocniejszym zabezpieczeniem w tego typu przypadkach jest umowa w formie aktu notarialnego ustanawiająca służebność (np. bierną: sąsiad godzi się na usytuowanie obiektu przy granicy / rezygnuje z określonych roszczeń); służebność gruntowa obciąża nieruchomość, a nie osobę. Ewentualnie inne zobowiązanie umowne w akcie notarialnym (np. zobowiązanie sąsiada do niewystępowania z określonymi roszczeniami), choć w tym przypadku pozostaje ryzyko, że sąd w razie powstania sporu i tak podniesie zarzut bezwzględnie obowiązujących przepisów budowlanych i prawa sąsiedzkiego z Kodeksu cywilnego.
Zgoda ustna albo zwykłe oświadczenie na piśmie (nawet z podpisami) wiąże tylko tego sąsiada, który je złożył, i może być przez niego podważane, a przede wszystkim – nie wiąże kolejnego właściciela działki. Jeżeli nie ustanowicie służebności albo innego ograniczenia w formie aktu notarialnego i ujawnienia w księdze wieczystej, to nowy właściciel nie będzie związany waszymi uzgodnieniami. Będzie mógł powołać się na przepisy prawa sąsiedzkiego (art. 144 i następne k.c.) i ewentualnie żądać usunięcia lub przebudowy altany, jeżeli jej usytuowanie narusza jego sposób korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę. Dodatkowo, jeżeli altana stoi niezgodnie z przepisami (np. zbyt blisko granicy według warunków technicznych / planu miejscowego), nadzór budowlany może niezależnie od tak wyrażonej zgody sąsiada wszcząć postępowanie i nakazać doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem – zgoda sąsiada nie legalizuje samowoli.
Jeżeli więc planujesz altanę bliżej granicy niż przewidują przepisy, warto najpierw upewnić się, czy lokalne przepisy w ogóle dopuszczają jakikolwiek wyjątek, a jeśli chcesz się maksymalnie zabezpieczyć, to załatw sobie wspomniane notarialne ustanowienie służebności lub postaw altanę w odległości zgodnej z przepisami, tak aby spór z sąsiadem (obecnym lub przyszłym) nie stanowił ryzyka.