Forma umowy przedwstępnej kupna nieruchomości
Pytanie: Czy umowa przedwstępna zakupu nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego?
Odpowiedź: Nie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ale od formy zależą jej skutki i poziom ochrony stron. Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej i będzie ważna, o ile określa istotne postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej (przedmiot, cena itp.). Kodeks cywilny wymaga formy aktu notarialnego dla samej umowy przenoszącej własność nieruchomości, czyli umowy przyrzeczonej z art. 158 k.c., a nie dla każdej umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna tylko w formie pisemnej daje co do zasady prawo żądania jedynie odszkodowania (tzw. słabszy skutek), gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje tzw. silniejszy skutek: można domagać się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej a orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Prócz tego, akt notarialny umowy przedwstępnej pozwala wpisać do księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie własności, co dodatkowo zabezpiecza nabywcę (informacja w dziale III KW odstrasza innych kupujących i wierzycieli). Przy dużych kwotach, kredycie, zadatku lub obawie, że druga strona może się rozmyślić, forma aktu notarialnego jest co do zasady bezpieczniejsza niż umowa cywilna bez takiej formy. Jeżeli zatem chcesz mieć realną możliwość przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej i wzmocnić swoje zabezpieczenie w księdze wieczystej, warto zawrzeć umowę przedwstępną jako akt notarialny.