Egzekucja z nieruchomości a umowa dzierżawy
Pytanie: Czy możliwa jest egzekucja z nieruchomości wydzierżawionej? Uściślając, hipotetycznie: jestem właścicielem nieruchomości którą wydzierżawiłem komuś na długi okres czasu, czy komornik może tą nieruchomość zająć i zlicytować?
Odpowiedź: Tak, egzekucja z takiej nieruchomości jest możliwa. Art. 694 Kodeksu cywilnego stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie a zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepisy te mają też zastosowanie właśnie przy egzekucji z nieruchomości. I tak też, stosownie do art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jednakże jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.
Jeżeli zaś umowa dzierżawy zawarta po zajęciu nieruchomości przez komornika, to taką umowę uważa się za bezskuteczną wobec nabywcy nieruchomości – nabywca nie jest zobowiązany ją respektować.