Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Proszę o wyjaśnienie, co oznacza zdanie drugie art. 200 prawa rzeczowego, że umowa przeciwna jest nieważna. Czy to oznacza, że w sytuacji, gdy doszło do egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką i nieruchomość została przysądzona, umowa o kredyt hipoteczny z bankiem jest nieważna, a zastosowanie mają przepisy dot. sądowego postępowania egzekucyjnego (art. 75 u.k.w.h. w zw. z art. 1000.§ 1 K.p.c.)?

Odpowiedź: Art. 200 prawa rzeczowego stanowi, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości obciążonej następuje w drodze egzekucji a umowa przeciwna jest nieważna. Dokładniej, chodzi to o ewentualny przeciwne postanowienie umowny w tej kwestii, a nie o całą umowę np. kredytu hipotecznego. Przeciwne postanowienie umowny, które stanowiłoby np., że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje w drodze przejęcia nieruchomości na własność (bez egzekucji komorniczej), nie skutkuje nieważnością umowy o kredyt hipotecznej. Nieważne jest tylko to postanowienie umowne o przejęciu nieruchomości na własność przez (z pominięciem egzekucji). Z kolei zaspokojenie (częściowe albo całkowite) banku jako wierzyciela wskutek przysądzenia nieruchomości będącej przedmiotem kredytu, też nie skutkuje nieważnością umowy o kredyt. Na marginesie – kredytobiorca ma prawo sprzedać nieruchomość w kredycie hipotecznym, co również nie skutkuje nieważnością umowy o kredyt.

Natomiast w przypadku, gdy sąd prawomocnie uzna umowę kredytową za nieważną (np. stwierdzenie jej abuzywności lub niezgodności z prawem), znika wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Skutkiem prawnym takiego wyroku jest wygaśnięcie zobowiązania oraz bezprzedmiotowość samej hipoteki: nie może ona istnieć bez ważnego długu, którego miała zabezpieczać. W praktyce, dopiero prawomocny wyrok stwierdzający nieważność umowy kredytowej w sentencji (nie tylko w uzasadnieniu) jest podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości na wniosek właściciela lub za zgodą banku.

Unieważnienie umowy o kredyt nie zwalnia (byłego) kredytobiorcy z obowiązku spłaty kapitału wypłaconego mu w ramach kredytu przez bank jak i odsetek za zwłokę. Jednak mimo tego, nawet gdy wciąż zalega ze spłatą kapitału i odsetek, hipoteka powinna zostać wykreślona i bank de facto pozostaje bez zabezpieczenia wierzytelności stanowiącej kapitał i odsetki; tak przynajmniej wynika ze znanego mi orzecznictwa.