Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Ok miesiąc temu nabyłem nieruchomość: dom z działką, korzystając z usług biura nieruchomości (pobrali ode mnie prowizję od ceny zakupu). W KW nieruchomości było trochę “bałaganu”: hipoteka na byłą żonę właściciela, hipoteka banku za kredyt na tę nieruchomość i egzekucja komornicza. Cena nie była p[odejrzanie atrakcyjna ale zależało mi na lokalizacji. Dogadaliśmy się. Po podpisaniu aktu notarialnego, w ten sam dzień spłaciłem bank, byłą Zonę i komornika. Jak otrzymałem zgodę banku na zejście z hipoteki przelałem resztę należności sprzedającemu nieruchomość. Wczoraj sprawdzając KW online odkryłem,że w dniu podpisania aktu notarialnego i tu ważne : PO podpisaniu aktu, ale PRZED wprowadzeniem aktu przez notariusza do systemu sądowego kolejny komornik wpisał egzekucję do księgi wieczystej nieruchomości. W internecie wyczyatłem,że kluczowa jest nie godzina podpisania aktu ok 11:30, ale wprowadzenia umowy do systemu -tu 17:40. Komornik wpisał się po 14tej … Były właściciel w akcie notarialnym deklaruje oczywiście,ze nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ukrytymi wadami, długami itd i faktycznie w chwili podpisywania aktu nie była, ale 3 godziny póżniej już tak … Jaka jest odpowiedzialność biura nieruchomości, które reklamuje się,że gwarantują “bezpieczeństwo, pewność i spokój”, ale teraz twierdzą,że ich odpowiedzialnośc kończy się w momencie podpisania aktu notarialnego i od takich przypadków nie są ubezpieczenie. Były właściciel twierdzi,że jest spłukany, do spłaty komornikowi jest ok 50 tyś zł. Ile czasu ma notariusz na wpisanie umowy do KW po podpisaniu aktu notarialnego ? Jaka jest jego odpowiedzialność ? Co robić ?

Odpowiedź: Umowa kupna-sprzedaży jest skuteczna między Tobą a sprzedającym od momentu podpisania aktu notarialnego, niezależnie od późniejszego wpisu w księdze wieczystej. Wniosek o wpis Twojej własności do KW notariusz ma obowiązek złożyć elektronicznie bezpośrednio po sporządzeniu aktu, czyli bez zbędnej zwłoki. Sąd natomiast dokonuje wpisu dopiero po pewnym czasie (często dopiero po miesiącu albo i później), ale o kolejności praw decyduje chwila wpływu wniosków (komornika i notariusza) do sądu – i tu, jak zauważyłeś, wniosek komornika trafił do sądu między podpisaniem a wysłaniem aktu notarialnego do sądu przez notariusza. To oznacza, że egzekucja komornicza została skutecznie ujawniona na nieruchomości już gdy Ty byłeś stroną umowy, ale zanim sąd przyjął wniosek w Twojej sprawie – o ujawnienie prawa własności w KW.

W zaistniałej sytuacji kluczowe jest to, co znajduje się w umowie pośrednictwa (zakres obowiązków, zapewnienia o bezpieczeństwie transakcji, ewentualne klauzule o sprawdzeniu stanu prawnego, ubezpieczenie OC pośrednika). Pośrednik odpowiada kontraktowo na zasadzie nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.), tzn. za szkodę wynikłą z niewykonania lub wadliwego wykonania tego, do czego się zobowiązał. Jeżeli w umowie lub ofercie czy nawet w reklamach biuro zapewniało, że np. zapewnia bezpieczeństwo transakcji, kompleksowo sprawdza stan prawny nieruchomości itp., to sąd może traktować to jako zobowiązanie, a nie li tylko marketing, i oceniać w kontekście takich zapewnień, czy faktycznie dołożyło należytej staranności.

Poza tym, pośrednicy nieruchomości podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu OC na podstawie art. 181 ust. 3 u.g.n., ale to ubezpieczenie obejmuje szkody wynikłe tylko z zawinionej działalności pośrednika; klient musi wykazać błąd lub zaniechanie, np. brak monitorowania stanu KW w krytycznym momencie, złe zaplanowanie rozliczeń, sugerowanie rozwiązań, które narażały klienta na szkodę. Zarzut wobec biura bardziej zasługuje na uwzględnienie, jeżeli:
– doradzali taki model rozliczenia, że praktycznie natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego spłacasz wierzycieli po czym od razu przelewasz resztę ceny sprzedającemu, bez stosowania choćby krótkiego buforu/czasowego zabezpieczenia (np. depozyt notarialny lub rozliczenie dopiero po wydruku KW pozbawionej obciążeń),
– deklarowali, że, jak to się mówi, wszystko załatwiają i czuwają nad bezpieczeństwem, a w praktyce nie przewidzieli ryzyka kolejnej egzekucji z nieruchomości, co w przypadku sprzedającego z licznymi długami jest scenariuszem wysoce prawdopodobnym i nie powinno zaskoczyć zwłaszcza profesjonalisty z branży obrotu nieruchomościami.
Faktycznie jednak pośrednicy nieruchomości często bronią się twierdząc, że ponoszą odpowiadzialność tylko do momentu doprowadzenia do zawarcia umowy i nie kontrolują już dalszego biegu zdarzeń. To jednak nie wynika z przepisów prawa, tylko z konkretnych zapisów umownych i tego, co faktycznie zrobili w kierunku niedopuszczenia m.in. do opisanej sytuacji.

Z kolei jak chodzi o notariusza, to na podstawie art. 80 § 2 Prawa o notariacie ma on obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron i innych osób, których czynność dotyczy. Ponosi on odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych (art. 49 Prawa o notariacie), z uwzględnieniem szczególnej staranności. Odpowiada deliktowo, często przyjmuje się jego najmniejsze zawinienie jako próg odpowiedzialności. Ma obowiązek złożyć wniosek wieczystoksięgowy elektronicznie bezpośrednio po sporządzeniu i podpisaniu aktu (umowy kupna-sprzedaży), czyli bez nawet kilkugodzinnej zwłoki bez uzasadnionej przyczyny. Sąd lub ubezpieczyciel notariusza będzie sprawdzał, czy opóźnienie (ok. 6 godzin od podpisu do wysłania wniosku o wpis do KW) można jakoś obiektywnie usprawiedliwić, czy jest było to ze strony notariusza po prostu niedbalstwo. Prócz tego, czy wobec tak obciążonej nieruchomości notariusz nie powinien szczególnie zadbać o to, aby wniosek trafił do sądu dosłownie natychmiast, tak żeby zminimalizować ryzyko kolejnych wniosków o wszczęciu egzekucji w międzyczasie. Jak również to, czy notariusz proponował Ci rozwiązania typu depozyt lub bardziej bezpieczną sekwencję rozliczeń, czy tylko biernie zapisał wolę stron umowy. Jeśli wykażesz, że szkoda (konieczność spłaty nowego komornika lub obniżenie wartości nieruchomości) jest normalnym skutkiem zawinionej zwłoki notariusza w wysłaniu wniosku, można kierować wobec niego roszczenie odszkodowawcze z jego polisy OC.

Z kolei sprzedający w akcie zazwyczaj oświadcza, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i praw osób trzecich, poza ujawnionymi – i faktycznie, w momencie podpisu aktu było to formalnie prawdą. Skoro jednak już wtedy posiadał inne wymagalne i prawomocnie zasądzone długi, z których wynika późniejsza egzekucja, to można przypisać sprzedającemu odpowiedzialność za wadę prawną rzeczy na podstawie art. 556 i następnych k.c. Jednak skoro sprzedający jest zadłużony i bez majątku, to ewentualna egzekucja twojego roszczenia od niego będzie prawdopodobnie bezskuteczna.