Działka bez drogi dojazdowej i nieznani właściciele sąsiednich gruntów
Pytanie: Mam działkę bez dostępu do drogi gminnej. Żeby miała dostęp do tej drogi, musiałaby mieć służebność przejazdu przez jeszcze dwie działki. Nie mam pojęcia kto jest właścicielami tych działek. Czy mogę cokolwiek zrobić w tej sytuacji?
Dodam że ich działki według planu zagospodarowania mają wyznaczone części pod KDW.
Odpowiedź: Jeżeli działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel ma roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działki sąsiednie. Służebność może obejmować przejazd, przechód, ewentualnie dostęp do budynków gospodarskich, a przebieg sąd wyznacza tak, by zapewnić dostęp przy jak najmniejszym obciążeniu cudzych gruntów. Służebność zasadniczo jest odpłatna – właścicielom obciążonych działek należy się wynagrodzenie.
Ustalenie właścicieli tych dwóch działek nie powinno stanowić poważnego problemu. Należy udać się
do starostwa (wydział geodezji, ewidencja gruntów i budynków). Ewidencja gruntów wskaże dane działek; na tej podstawie ustalisz numer księgi wieczystej każdej z tych działek. Dane z ksiąg wieczystych obejmujące właścicieli oraz adresy do doręczeń sprawdzisz w elektronicznych księgach wieczystych (ekw.ms.gov.pl).
Po ustaleniu właścicieli negocjujesz przebieg i wynagrodzenie za służebność przejazdu i przechodu, najlepiej na podstawie KDW (drogi wewnętrzne) z planu. Notariusz sporządzi akt ustanowienia służebności gruntowej, który wpisuje się do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Jeśli natomiast nie dojdziecie do porozumienia, to składasz w sądzie wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd powołuje wtedy biegłego geodetę, który zaproponuje przebieg drogi. Sąd bierze pod uwagę: istniejące i planowane drogi, funkcję działek, jak najmniejsze obciążenie cudzych gruntów drogą konieczną. Ustala też wynagrodzenie dla właścicieli działek obciążonych i sposób jego zapłaty.
Fakt, że na działkach sąsiadów jest w planie miejscowym wyznaczona KDW, jest istotnym argumentem na Twoja korzyść, ale sam w sobie nie daje Ci prawa przejazdu. MPZP określa przeznaczenie terenu, czyli, że w tym pasie ma przebiegać droga, ale nie tworzy z mocy prawa służebności na rzecz Twojej działki. Organy administracji przy WZ lub pozwoleniu na budowę wymagają wykazania faktycznego dostępu do drogi publicznej – np. przez drogę wewnętrzną lub służebność. KDW w planie może natomiast być pomocny w przekonaniu sąsiadów, wskazując niejako, że i tak będzie tu kiedyś droga, gmina tego wymaga. I pomaga przekonać sąd, że taki przebieg służebności jest racjonalny, bo wpisuje się w planowane układy komunikacyjne.