Droga gminna wybudowana na prywatnej działce
Pytanie: Wzialem geodetę żeby ustalił granice moich działek. Należa do mnie od kilkunastu lat. Okazalo sie że gmina drogę ,która biegnie obok działki wybudowała na moim terenie. Co moge z tym zrobić?
Odpowiedź: Przede wszystkim sprawdź, co dokładnie wykazał geodeta: czy dokonał wznowienia/ustalenia granic z protokołem, szkicem i wpisem do EGiB oraz jaką powierzchnię Twojej działki ta droga zajmuje. Ustal też status drogi: czy to droga gminna (uchwała rady gminy), wewnętrzna, czy np. tylko grunt utwardzony. Ustal też na jakiej podstawie prawnej gmina weszła na Twój teren: czy była decyzja wywłaszczeniowa, umowa sprzedaży, ustanowiona służebność, decyzja ZRID itp. – jeśli żadne z powyższych, to jest to bezumowne zajęcie gruntu. Aby to ustalić, złóż w gminie wniosek o udostępnienie informacji publicznej o treści np. “Wnoszę o wskazanie podstawy prawnej zajęcia części działki nr X w obrębie Y pod drogę oraz przesłanie kopii decyzji i umów dotyczących przejęcia tej części gruntu.”.
W zależności od sytuacji, wchodzą w grę m.in.:
1. Żądanie uregulowania stanu prawnego i któraś z poniższych opcji:
– wykup zajętej części działki przez gminę za wynagrodzeniem (umowa sprzedaży),
– ustanowienie służebności drogi za wynagrodzeniem.
2. Żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (za okres wstecz, np. 10 lat – do oceny indywidualnie).
3. W skrajnej sytuacji – żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem (usunięcie drogi), ale w przypadku drogi publicznej, w praktyce kończy się to i tak na uregulowaniu własności z odszkodowaniem.
Sądy i doktryna zaznaczają, że droga publiczna powinna przebiegać po gruncie, do którego gmina ma tytuł prawny (własność, użytkowanie wieczyste), więc nie mogą po prostu korzystać z Twojego gruntu, ignorując prawo własności.
Trzeba jednak wziąć też pod uwagę kwestię ewentualnego zasiedzenia tej drogi przez gminę. Musisz sprawdzić, od kiedy faktycznie istnieje ta droga w obecnym przebiegu i jak długo gmina z niej korzysta jak właściciel (utrzymuje, remontuje, pobiera władcze decyzje). Jeżeli droga znajduje się tam relatywnie krótko, np. kilka–kilkanaście lat, to zasiedzenie nie wchodzi w grę (termin zasiedzenia to zasadniczo 20 lub 30 lat, zależnie od dobrej/złej wiary). Jeżeli jednak fragment Twojej działki jest zabudowany tą drogą od kilkudziesięciu lat i gmina zachowywała się jak właściciel, to może skutecznie podnieść zarzut zasiedzenia i w takiej sytuacji roszczenia Twoje mogą być bardzo ograniczone, ale nadal można żądać wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie (do czasu zasiedzenia, ale trzeba uwzględnić przedawnienie roszczeń za wcześniejszy okres).