Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: 3 lata temu zakupiłam działkę budowlaną z pozwoleniem na budowę i planem domu. W akcie notarialnym znajdował się zapis o tym, że do końca marca 2024, developer od którego kupiłam działkę, zobowiązuje się podłączyć wodę do działki. Mijają 2 lata, a wody nie ma.
Wszelkie próby pytania o wodę developera kończą się fiaskiem. Jestem zbywana telefonicznie, a mailowo developer wymyśla kolejne daty kiedy przyłącze będzie zrobione.
Od gminy dowiedziałam się, że developer owszem rozpoczął rozmowy z gminą w tym temacie, ale nie kontynuował tematu w późniejszym okresie.
Konsultowałam się z prawnikiem, który wysłał developerowi pismo przedsądowe, gdzie mowa o roszczeniach finansowych z powodu opóźnień lub odstąpieniu od zakupu. Developer odpowiedział, że prace nad przyłączem zakończą się w kwietniu 2026 i takie roszczenia są bezzasadne.
Na działce nic się nie dzieje, od gminy wiem, że żadne przyłącze nie jest planowane w tym miejscu w tym roku.
Co mam dalej robić? Developer zbywa wszelkie wiadomości, pozwolenie na budowę wygasło, bo nie rozpoczęłam żadnych prac na działce, bo nie ma wody. Byłam na to przygotowana finansowo. Poza mną, są jeszcze inni właściciele w tej samej sytuacji, ale zrezygnowali z pomysłu pozwu grupowego.
Nie chce się z nimi sądzić, bo zanim dojdzie do rozprawy, woda być może faktycznie się pojawi. Chcę tylko otrzymać jakiekolwiek finanse za opóźnienie, albo zwrócić ją i nie martwić się dalej problemem.

Odpowiedź: W omawianej sprawie wiążący jest zapis z aktu notarialnego – to jest konkretne zobowiązanie, że do końca marca 2024 doprowadzi wodę. Skoro termin minął, a wody nadal nie ma, developer jest w zwłoce z wykonaniem świadczenia (chyba że w akcie jest inaczej uregulowana odpowiedzialność). Możesz w takiej sytuacji żądać wykonania zobowiązania – doprowadzenia wody, odszkodowania za szkodę spowodowaną opóźnieniem np. utratę ważności pozwolenia na budowę, koszty kredytu, wzrost kosztów budowy, konieczność korzystania z alternatywnego źródła wody, itp. a w skrajnej wersji – odstąpienia od umowy i zwrotu ceny oraz ewentualnie też odszkodowania.

Jeżeli wezwanie przedsądowe już wysłano, to teraz albo kolejne wezwanie z wyliczeniem szkody i ostatecznym terminem na zapłatę, albo przygotowanie pozwu o zapłatę lub o zobowiązanie do wykonania umowy. Sprawdź, kiedy wygasło pozwolenie na budowę i jakie koszty z tego tytułu poniosłaś (projekty, opłaty, analizy), dodatkowe koszty, które ponosisz, jako że nie możesz budować / zamieszkać (np. wynajem obecnego mieszkania, dodatkowe odsetki od kredytu), wzrost cen budowy między datą, w której mogłabyś budować, a dziś (biegły może to obliczyć). Te wyliczenia bowiem będą podstawą pozwu o odszkodowanie. W wezwaniu możesz napisać, że akceptujesz to, że woda ma być doprowadzona do kwietnia 2026, ale oczekujesz rekompensaty za X miesięcy opóźnienia w wysokości … zł, a w przeciwnym wypadku kierujesz sprawę do sądu. Sąd może zasądzić odszkodowanie za opóźnienie (także za okres do czasu faktycznego doprowadzenia wody), a w skrajnym przypadku uznać, że masz prawo odstąpić od umowy, jeśli opóźnienie jest rażące i niweczy cel umowy (budowa domu w rozsądnym czasie).

Równolegle z prawnikiem warto zapytać lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe i gminę, czy możesz samodzielnie wystąpić o warunki przyłączenia, czy nie możliwe jest technicznie wytyczenie innej trasy przyłącza, nawet tymczasowej (np. przez drogę gminną, działkę sąsiednią z ustanowieniem służebności). To nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności, ale może pozwolić Ci rozpocząć budowę, a odszkodowania dochodzić równolegle. Skoro gmina twierdzi, że żadne przyłącze nie jest planowane w tym roku, to deklaracja dewelopera o zakończeniu prac w kwietniu 2026 wygląda na gołosłowną. Fakt, że od lat przesuwa termin, możesz wykorzystać w sądzie jako dowód, że nie działa w dobrej wierze.

Jeżeli w chwili obecnej nie jesteś przygotowana finansowo na opłacenie postępowania sądowego i przede wszystkim, kosztów zastępstwa procesowego, rozważ zaciągnięcie kredytu gotówkowego na ten cel; korzystne oferty są tutaj.