Czy współwłaściciel nieruchomości ma prawo do pierwokupu pozostałych udziałów?
Pytanie: Jest dwóch współwłaścicieli nieruchomości. Osoba X ma 5/8, osoba Y ma 3/8. Osoba X sprzedała swoje udziały osobie obcej, następnie po tygodniu zmarła. Czy Y nie miał prawa pierwokupu? Czy w tym wypadku można taką sprzedaż anulować?
Odpowiedź: Współwłaściciel nieruchomości w postaci np. mieszkania lub działki budowlanej nie ma z mocy ustawy prawa pierwokupu udziału sprzedawanego przez innego współwłaściciela, więc sama sprzedaż udziału X osobie trzeciej nie jest przez to nieważna ani do ewentualnego unieważnienia. Wyjątki (np. nieruchomość rolna spełniająca ustawowe kryteria gospodarstwa rolnego albo wyraźnie zastrzeżone w akcie notarialnym/umowie prawo pierwokupu) wymagają spełnienia szczególnych przesłanek, których w typowej sytuacji mieszkaniowej po prostu brak. Sama późniejsza śmierć X (po tygodniu) nie ma wpływu na ważność skutecznie zawartej wcześniej umowy sprzedaży, spadkobiercy X wchodzą w prawa i obowiązki, ale udział został już zbyty i nie wchodzi do spadku. W przypadku zwykłej nieruchomości prawo pierwokupu przez współwłaściciela może istnieć tylko wtedy, gdy zostało umownie zastrzeżone, np. w akcie notarialnym przy nabyciu, oddzielnej umowie między współwłaścicielami.
Ustawowe prawo pierwokupu współwłaściciela przewiduje wprost art. 166 kodeksu cywilnego, ale dotyczy on sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej, i to tylko wtedy, gdy pozostali współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Jeżeli zatem to nie jest gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów i brak w księdze wieczystej lub w osobnych aktach klauzuli pierwokupu, Y po prostu nie miał ustawowego prawa pierwokupu. Należy to dodać, że brak wykonania istniejącego prawa pierwokupu owszem, daje uprawnionemu możliwość dochodzenia swoich praw wobec nabywcy, np. żądania przeniesienia własności na jego rzecz, ale nie automatycznego unieważnienia umowy; jest to roszczenie o skutki rozporządzające, dochodzone przed sądem. Jeżeli jednak w ogóle nie było ustawowego ani umownego prawa pierwokupu, to brak jakiejkolwiek oferty dla Y nie narusza jego praw i nie stanowi podstawy do żądania unieważnienia/uznania umowy za bezskuteczną. W takiej sytuacji X mógł swobodnie zbyć swoje 5/8 osobie trzeciej.
Umowę sprzedaży udziału można podważać tylko z innych, ogólnych przyczyn, jak wada oświadczenia woli (np. brak świadomości, błąd istotny, groźba) po stronie X, pozorność umowy kupna – sprzedaży, obejście prawa, rażące naruszenie zasad współżycia społecznego, jak również nieważność z uwagi na formę (brak aktu notarialnego, ale w opisanej sprawie, skoro istnieje księga wieczysta z wpisem, zwykle forma była zachowana).