Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Miejsca postojowe w naszej wspólnocie znajdują się w części wspólnej nieruchomości, a właściciele mają prawo do wyłącznego korzystania z nich. Miejsca nie mają osobnych ksiąg wieczystych. Mimo to zarządca obciąża wyłącznie właścicieli miejsc kosztami utrzymania hali garażowej, choć korzystają z niej również wszyscy mieszkańcy (w hali jest ciąg komunikacyjny, wejście do wiaty śmietnikowej, stojaki rowerowe, komórki lokatorskie itd). Moim zdaniem właściciele miejsc powinni płacić jedynie opłatę za zarządzanie miejscem (5,70 zł zgodnie z zarządzeniem), a pozostałe koszty powinny być rozliczane między wszystkich właścicieli według udziałów. Czy takie rozliczanie przez Zarządcę jest zgodne z prawem?

Odpowiedź: W sytuacji przedstawionej przez Ciebie, koszty utrzymania hali jako części nieruchomości wspólnej (oświetlenie, sprzątanie, ubezpieczenie, remonty ogólnej konstrukcji, wentylacja itp.) obciążają wszystkich właścicieli lokali proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej – również tych, którzy nie mają miejsca postojowego. Uprzywilejowane korzystanie z konkretnych miejsc może uzasadniać pobieranie dodatkowej opłaty (np. te 5,70 zł od miejsca) za zarządzanie i eksploatację samego miejsca lub też urządzeń przypisanych tylko do miejsc (np. platformy), ale nie zastępuje to ustawowej zasady pokrywania ogólnych kosztów nieruchomości wspólnej.

Art. 13 ust. 1 Ustawy o własności lokali stanowi bowiem, że każdy właściciel ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei art. 12 ust. 2, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ponoszone są przez właścicieli lokali w stosunku do wielkości udziałów. Orzecznictwo i komentarze wskazują, że jeżeli garaż czy też hala stanowi część nieruchomości wspólnej, to jej utrzymanie obciąża wszystkich właścicieli lokali, niezależnie od tego, czy korzystają z miejsc postojowych, tak samo jak np. w przypadku klatki schodowej czy dachu. Dopiero, gdy hala jest wyodrębnionym lokalem z własną księgą i udziałem w nieruchomości wspólnej albo w sposób prawidłowy wydzielono koszty eksploatacyjne związane wyłącznie z miejscami postojowymi (np. poprzez podliczniki, osobne faktury na sprzątanie samej hali itd.), to można częścią tych kosztów obciążyć tylko współwłaścicieli hali / użytkowników miejsc.

Twój sposób rozumowania, że ogólne koszty hali jako części wspólnej powinny być dzielone według udziałów na wszystkich właścicieli, a dodatkowo właściciele miejsc płacą opłatę stricte za zarządzanie miejscem (5,70 zł lub inną z uchwały / regulaminu), jest zgodny z tym, co wynika z ustawy i literatury prawniczej. Zażądaj od zarządcy pisemnego wyjaśnienia, na jakiej podstawie prawnej obciąża tylko właścicieli miejsc kosztami oświetlenia, sprzątania, ubezpieczenia i remontów hali, czy hala ma status odrębnego lokalu (jeśli tak, to powinna istnieć księga wieczysta i udział w nieruchomości wspólnej). Możesz przygotować projekt uchwały przywracającej ustawowy sposób rozliczania: koszty hali jako części wspólnej – według udziałów wszystkich właścicieli, plus wyodrębniona opłata za korzystanie z miejsca (np. 5,70 zł) tylko dla właścicieli miejsc.

Jeżeli obecny sposób rozliczeń opiera się na konkretnej uchwale, to możliwe jest jej zaskarżenie do sądu jako sprzecznej z ustawą i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną (terminy i tryb z art. 25 UWL). Jeżeli natomiast to decyzja samego zarządcy bez uchwały, to można wnieść powództwo o ustalenie nieistnienia obowiązku ponoszenia części tych kosztów w takim kształcie, wskazując na niezgodność z Ustawa o własności lokali i brak podstawy w uchwałach.