Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Kilka dni temu dostaliśmy rozliczenie opłat za media za rok 2025. Ustalona stawka za GJ ogrzewania to 100 złotych, miesięcznie płacimy za 1,5 GJ, co rocznie daje opłatę za 18 GJ. W 2025 zużyliśmy niecałe 8,5 GJ, jednak zarządca postanowił ustalić cenę za 1 GJ na 227 złotych. Nie wynika to ze stawek rynkowych, a taki zabieg zarządca usprawiedliwia tym, że przez ostatnie lata inni mieszkańcy nie podawali odczytów swoich liczników, a po wymianie na radiowe okazało się, że niektórzy z nich mają nierozliczone nadpłaty z ostatnich 4/5 lat. Zarządca stwierdził, że reszta wspólnoty musi teraz “zrzucić się” na powstałe nadpłaty. Rozmowy nic nie dają, słyszę tylko, że “nie mieszkam w domu jednorodzinnym, więc nie płacę tylko za siebie”.
Czy zarządca faktycznie ma prawo żądać od lokatorów, żeby wyrównali powstałe nadpłaty?

Odpowiedź: Właściciel lokalu płaci za dwa rodzaje kosztów: własnego lokalu (w tym ciepło) oraz nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa kupuje ogrzewanie w ujęciu zbiorczym i rozlicza je między lokale, ale nie ma tu pełnej dowolności – sposób rozliczenia musi być opisany w regulaminie rozliczeń i uchwałach wspólnoty. Jeżeli ktoś płacił nadmierne zaliczki, to nadpłata należy do niego i powinna być mu zwrócona albo zaliczona na jego przyszłe opłaty, a przy niedopłacie to wyłącznie on dopłaca.

W Waszej sprawie zarządca wyliczył faktyczne zużycie (ok. 8,5 GJ), ale zamiast rozliczyć wg faktycznej ceny jednostkowej z faktur (ok. 100 zł/GJ, skoro taki był poziom zaliczek), podniósł stawkę administracyjnie do 227 zł/GJ, aby z nadpłat innych lat/lokali łącznie pokryć niedopłaty poszczególnych członków wspólnoty. Stawka za 1 GJ powinna odzwierciedlać faktyczny koszt zakupu ciepła (z faktur przedsiębiorstwa energetycznego) i sposób podziału przyjęty w regulaminie, a nie być środkiem do neutralizowania błędów w rozliczeniach z poprzednich lat. To, że ktoś nie zgłaszał odczytów przez 4–5 lat, a zarządca to tolerował, jest błędem organizacyjnym zarządcy/wspólnoty, a nie Twoim (i innych w Twojej sytuacji). Próba wyrównania tego zaniedbania przez zawyżanie bieżącej stawki 1 GJ dla wszystkich, którzy mieli prawidłowe odczyty i zaliczki, może być traktowane jako nieprawidłowe gospodarowanie środkami wspólnoty. W orzecznictwie i komentarzach podkreśla się, że wspólnota nie może dowolnie przeksięgowywać” nadpłat za media na inne cele, jeśli rozliczenie jest indywidualne i właściciel może takie działania zaskarżyć.

Skieruj więc do zarządcy żądanie szczegółowego rozliczenia kosztów ciepła za 2025 r. (faktury, ilość GJ, sposób liczenia stawki za 1 GJ) z pytaniem, na jakiej podstawie prawnej i w jakim konkretnym punkcie regulaminu rozliczeń ustalono stawkę 227 zł/GJ. I napisz, że nie zgadzasz się na pokrywanie nadpłat innych właścicieli za poprzednie lata poprzez zawyżanie ceny 1 GJ w bieżącym rozliczeniu. Jeśli taka bezprawna metoda została przegłosowana jako uchwała wspólnoty, możesz złożyć powództwo o uchylenie uchwały, na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia Was o uchwale. Jeżeli nie istnieje taka uchwała i jest to jedynie samowola zarządcy, to można domagać się korekty rozliczenia i w razie odmowy, wystąpić do sądu o ustalenie/zwrot nadpłaty za ogrzewanie. Z punktu widzenia taktyki warto zebrać kilku, czy kilkunastu właścicieli, którzy podpiszą wspólne pismo, ewentualnie przegłosują przeprowadzenie zewnętrznego audytu rozliczeń ciepła za ostatnie lata.