Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: W siedmiolokalowej wspólnocie mieszkaniowej Zarząd chce wprowadzić uchwałą odpowiedzialność właściciela lokalu za ewentualne szkody wyrządzone w częściach wspólnych przez najemców ich mieszkań. Czy to jest zgodne z prawem?

Odpowiedź: Zasada ogólna wynikająca z art. 415 k.c. jest taka, że odpowiedzialność ponosi ten, kto wyrządził szkodę z własnej winy, a nie osoba trzecia z samego faktu bycia właścicielem. I sądy akcentują to, że za szkodę w nieruchomości wspólnej odpowiada sprawca szkody, czyli w omawianej kwestii – najemca, a nie właściciel – wynajmujący. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1678/12 (sprawa z powództwa wspólnoty na podstawie art. 25 u.w.l.) wskazał, że wspólnota nie może uchwałą przerzucić odpowiedzialności za szkodę w częściach wspólnych na właściciela, jeżeli sprawcą jest najemca; odpowiedzialność deliktowa wynika z art. 415 k.c. i obciąża bezpośrednio sprawcę szkody. Tak samo jeszcze wcześniej Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009, sygn. akt II CSK 601/08 zaakcentował, że wspólnota mieszkaniowa nie może kształtować (uchwałami/statutem) odpowiedzialności sprzecznie z zasadą z art. 415 k.c., tj. nie może uczynić z właściciela lokalu dłużnika odszkodowawczego za szkody wyrządzone przez jego najemcę w częściach wspólnych.

Właściciel lokalu oczywiście może we własnym interesie uregulować w umowie najmu, że najemca pokrywa wszelkie szkody wyrządzone we wspólnych częściach i zabezpieczyć to kaucją lub ubezpieczeniem, lecz to też jest do uzgodnienia między właścicielem a najemcą, a nie do przegłosowania przez wspólnotę mieszkaniową. I jeżeli zostanie uchwalona odpowiedzialność właścicieli mieszkań za szkody wyrządzone przez najemców, to nawet tylko właściciel mieszkania ma prawo zaskarżyć ją do sądu jako sprzeczną z ustawą o własności lokali i przepisami Kodeksu cywilnego.