Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Czy umowa ustna sprzedaży nieruchomości z osobą (syn) reprezentującą właściciela nieruchomości (matka) jest wiążąca? Spotkanie, rozmowa, świadkowie, ustalenie ceny, oględziny nieruchomości i obietnica złożenia dokumentów u notariusza.

Odpowiedź: Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego; bez tej formy jest z mocy prawa nieważna (na podstawie art. 158 k.c.). sama tylko rozmowa, nawet z uzgodnieniem ceny, terminu czy innych warunków i przy świadkach, nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Bez aktu notarialnego nie można wpisać nabywcy do księgi wieczystej, więc wobec osób trzecich nadal właścicielem pozostaje dotychczasowy właściciel (matka).

Sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika jest dopuszczalna, ale pełnomocnictwo też musi być udzielone w formie aktu notarialnego. Ustne upoważnienie syna, nawet przy świadkach, nie spełnia wymogu formy – takie pełnomocnictwo jest nieskuteczne do zawarcia ważnej umowy sprzedaży nieruchomości. Dopiero notarialne pełnomocnictwo wraz z umową sprzedaży w formie aktu notarialnego (z synem jako pełnomocnikiem) tworzy ważną transakcję. Ustne ustalenia mogą ewentualnie być traktowane jako luźne porozumienie lub słaba (co do skutków) umowa przedwstępna, ale i tu dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (przed sądem) wymaga się co do zasady formy aktu notarialnego przy nieruchomościach.

Praktycznie to wszystko oznacza, że co najwyżej można rozważać roszczenia odszkodowawcze, jeśli poniósł Pan koszty w zaufaniu do tych ustaleń, ale nie może Pan żądać wydania nieruchomości, jakby stał się Pan jej właścicielem. Obietnica złożenia dokumentów u notariusza nie wiąże w tym sensie, że bez faktycznego aktu notarialnego nie powstanie po Pana stronie prawo własności. Należałoby przede wszystkim ustalić, czy matka rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy udzieli synowi notarialnego pełnomocnictwa lub sama stawi się u notariusza i dopiero wtedy można mówić o możliwości zawarcia umowy.