Czy umowa dzierżawy zawarta przez spadkodawcę obowiązuje spadkobierców?
Pytanie: Czy umowa dzierżawy nieruchomości rolnej zawarta przez spadkodawcę jako właściciela obowiązuje też jego spadkobierców?
Odpowiedź: Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej (i każdej innej) zawarta przez spadkodawcę wiąże jego spadkobierców – wchodzą oni w prawa i obowiązki wydzierżawiającego jako następcy prawni. Stosunek dzierżawy jest prawem majątkowym, a takie prawa i obowiązki co do zasady podlegają dziedziczeniu na mocy art. 922 § 1 k.c. Śmierć wydzierżawiającego nie powoduje wygaśnięcia dzierżawy; umowa trwa nadal, a w miejsce zmarłego wstępują spadkobiercy jako nowi wydzierżawiający. Spadkobiercy muszą respektować istniejącą umowę (czynsz, okres trwania, zasady wypowiedzenia), dopóki nie zostanie ona rozwiązana lub wypowiedziana na zasadach przewidzianych w umowie i przepisach. Nie mogą jednostronnie unieważnić dzierżawy samym faktem nabycia spadku; dopuszczalne są tylko zwykłe tryby zmiany lub wypowiedzenia (np. porozumienie stron, wypowiedzenie z zachowaniem terminu, ważne powody przewidziane w ustawie).
Z chwilą śmierci właściciela nieruchomości powstaje między spadkobiercami współwłasność ułamkowa całego majątku spadkowego, w tym dzierżawionej nieruchomości. Do zarządu taką nieruchomością stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności; czynności przekraczające zwykły zarząd (np. zawarcie nowej długoterminowej dzierżawy, istotna zmiana warunków) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu. Prawa i obowiązki z umowy dzierżawy nie są uznawane za ściśle związane z osobą zmarłego, dlatego nie są wyłączone ze spadku.
Umowa dzierżawy może jednak zawierać szczególne postanowienia na wypadek śmierci dzierżawcy lub wydzierżawiającego (np. wskazanie, że prawa przechodzą na określonych spadkobierców), ale i tak stosuje się ogólne reguły prawa spadkowego.