Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Pod koniec zeszłego roku kupiłam mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych i jest to mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Chciałabym zrobić w nim remont (przebudowa ścianek działowych, zmiana układu pomieszczeń itp.). Dowiedziałam się, że będzie to dużo łatwiejsze do zrealizowania, gdy wcześniej wyodrębnię własność. Jednakże w spółdzielni mieszkaniowej uzyskałam informację, że aby to zrobić konieczna jest wcześniejsza legalizacja samowoli budowlanej poprzednich właścicieli (naruszenie ścianek działowych, wymiana instalacji elektrycznej z aluminiowej na miedzianą, montaż rolety zewnętrznej). Spółdzielnia mieszkaniowa twierdzi, że nie ma planów tego mieszkania, więc musi przyjść tutaj architekt, wszystko pomierzyć i zrobić rzuty. Co wzbudziło moje podejrzenia to fakt, że nigdy wcześniej nie słyszałam o tym, aby ktoś z moich znajomych miał podobne doświadczenia przy wyodrębnianiu własności oraz fakt, że spółdzielnia mieszkaniowa twierdzi, że nie będzie potrzebna do tego ingerencja nadzoru budowlanego. W związku z tym moje pytanie brzmi, czy architekt faktycznie może wydać decyzję o konieczności legalizacji remontu, który nie narusza wspólnych części budynku? (Zrobił to na podstawie zdjęć pomieszczeń, nawet fizycznie w nich nie był) Czy może jest to tylko nielegalne działanie mające na celu wyłudzić pieniądze od nieświadomego nabywcy. Czy indywidualny statut spółdzielni może dawać im prawo do takiego działania? A jeżeli jest to nielegalna praktyka, to czy istnieje jakaś podstawa prawna, którą mogłabym się podeprzeć w dalszych krokach (ustawy, artykuły, paragrafy). Boję się, że nawet jeśli przystam na ich warunki, to oni w nieskończoność będą wynajdywać rzeczy, za które będą mogli pobierać dodatkowe opłaty, aby wyłudzić jak najwięcej, a ja nie wiem jak to mieszkanie wyglądało w oryginale (było tu już kilku różnych właścicieli), dlatego chcę się dowiedzieć czy mogą w ogóle działać w taki sposób.

Odpowiedź: Samowola budowlana to sytuacja, gdy roboty wykonano bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia, mimo że były wymagane. Reguluje to Ustawa Prawo budowlane. Postępowanie legalizacyjne prowadzi wyłącznie organ nadzoru budowlanego – zwykle Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). To ten organ wszczyna postępowanie, bada sprawę i wydaje decyzję o legalizacji albo nakaz rozbiórki czy przywrócenia stanu poprzedniego. Ani spółdzielnia, ani “ich” architekt nie wydają decyzji administracyjnych w tym zakresie – mogą co najwyżej sporządzić dokumentację, którą później (ewentualnie) składa się do PINB, a sam architekt może wydać opinię techniczną, ale nie żadną decyzję o legalizacji. Jeżeli architekt komunikuje, że on stwierdza konieczność legalizacji tylko na podstawie zdjęć i bez wejścia do lokalu, to jest to co najwyżej jego prywatna opinia, a nie żadna wiążąca decyzja.

Wyodrębnienia lokalu (przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność) dokonuje się się na podstawie Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych i Ustawy o Własności Lokali. Standardowo potrzebne są do tego: aktualny rzut kondygnacji i plan lokalu, aby notariusz mógł ustalić powierzchnię i udział w nieruchomości wspólnej (brak starych planów w archiwum spółdzielni, to częsty problem w budynkach z lat 70-ych, wtedy rzeczywiście zleca się nowe opracowanie architektowi/geodecie) oraz dokumenty własnościowe (Twoje prawo spółdzielcze), zaświadczenia ze spółdzielni, odpisy z ksiąg wieczystych, itp. Jednakże rzekomy warunek, jakobyś najpierw musiała zalegalizować rzekomą samowolę budowlaną poprzednich właścicieli, a dopiero po tym spółdzielnia udzieli Ci zgody na wyodrębnienie, nie ma oparcia w przepisach prawa.

Spółdzielnia może obawiać się odpowiedzialności za nieprawidłowo przebudowany lokal, ale jeżeli ingerencja dotyczy wyłącznie elementów niewchodzących w skład nieruchomości wspólnej (ścianki działowe w lokalu, instalacja elektryczna w obrębie mieszkania), to sądy i doktryna uznają, że spółdzielnia/wspólnota nie ma prawa blokować remontu wyłącznie z tego powodu. Po wtóre, przy wyodrębnieniu bierze się pod uwagę aktualny faktyczny stan lokalu i budynku (na tej podstawie wylicza się powierzchnie i udziały), a nie to, jak wyglądał 40–50 lat temu. Jeżeli nie istnieje dokumentacja, wykonanie nowych rzutów jest normalne, ale nie jest to żadna legalizacja samowoli w sensie Prawa budowlanego, tylko inwentaryzacja stanu istniejącego.

Z kolei jak chodzi o to, czy spółdzielnia może żądać rzekomej legalizacji zmian wewnątrz lokalu, to należy rozróżnić tu dwie płaszczyzny. Po pierwsze, wymiana instalacji elektrycznej w lokalu mieszkalnym nie wymaga pozwolenia na budowę; może wymagać zgłoszenia, gdy jest częścią przebudowy instalacji (zależnie od zakresu), ale to ocenia organ administracji, nie spółdzielnia. Wyburzenie lub wykonanie ścianek działowych nienośnych jest w orzecznictwie kwestią sporną, tzn. czy to jest przebudowa wymagająca zgłoszenia lub pozwolenia, czy jedynie drobny remont. W praktyce często uznaje się, że lekkie ścianki działowe nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia, o ile nie ingerują w konstrukcję i części wspólne budynku. Montaż rolety zewnętrznej na elewacji może ingerować w części wspólne (elewacja) i tu wspólnota/spółdzielnia może mieć coś do powiedzenia, a organ budowlany może uznać to za roboty wymagające zgłoszenia/pozwolenia (zależnie od konstrukcji).

Po drugie regulamin spółdzielni może wprowadzać obowiązek zgłaszania remontów do administracji, konsultacji projektów przebudowy, obowiązek przedstawienia opinii konstruktora przy ingerencji w stropy/ściany nośne itp. – to jest dopuszczalne, ponieważ chroni nieruchomość wspólną. Jednakże regulamin nie może tworzyć żadnej jakiejś prywatnej procedury legalizacji samowoli budowlanej, która zastępuje procedurę z Prawa budowlanego i Nadzoru budowlanego. Spółdzielnia nie ma prawa nazywać legalizacją zwykłej inwentaryzacji sugerując, że jest ona wymagana przez Prawo Budowlane, jeśli tak nie jest. To wprowadzanie w błąd co do podstawy prawnej i charakteru opłat.

Prawidłowy scenariusz w opisanej sprawie przedstawia się tak, że spółdzielnia komunikuje, że nie ma planu lokalu, trzeba dokonać inwentaryzacji, koszt X – możesz skorzystać z usługi “ich” architekta albo swojego, byle dostarczył rysunki w określonym standardzie. I nie nie narzuca “legalizacji samowoli” bez udziału nadzoru budowlanego. Kieruj do zarządu spółdzielni pismo żądając wskazania konkretnej podstawy prawnej (ustawa, artykuł, paragraf), z której rzekomo wynika obowiązek “legalizacji samowoli” jako warunek wyodrębnienia lokalu oraz uprawnienie architekta współpracującego ze spółdzielnią do stwierdzania samowoli budowlanej i określania sposobu jej legalizacji bez udziału PINB. Zażądaj dokładnej informacji, czy chodzi o zwykłą inwentaryzację (rzuty lokalu) do wyodrębnienia, czy o rzeczywiste postępowanie legalizacyjne w rozumieniu Prawa budowlanego. Zapytaj też, czy akceptują dokumentację innego uprawnionego architekta spełniającą wymagane parametry. W dalszej korespondencji / ewentualnej skardze możesz powołać się w szczególności na Ustawę z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, rozdział o samowoli budowlanej i postępowaniu legalizacyjnym art. 48 i następne, z których jednoznacznie wynika, że legalizację prowadzi organ nadzoru budowlanego, a nie spółdzielnia czy jej architekt. Ponadto, na Ustawę z 15 grudnia 2000 r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych – określa prawa i obowiązki spółdzielni; spółdzielnia zarządza nieruchomością wspólną, ale nie może dowolnie kształtować praw właścicieli lokali wbrew innym ustawom. Ponadto, na Ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali z której wynika, że prawo właściciela lokalu ma charakter dominujący, a uprawnienia wspólnoty/spółdzielni są wobec niego wtórne (w kontekście remontów w lokalu).

Przysługuje Ci skarga do rady nadzorczej spółdzielni na zarząd i praktyki związane z rzekomą obowiązkową legalizacją przez ich architekta. Ponadto, złożenie zapytania lub skargi do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w której możesz wskazać, że spółdzielnia powołuje się na “samowolę i legalizację” bez udziału PINB i zapytać, czy w ogóle jest tu mowa o samowoli w rozumieniu Prawa budowlanego. A w razie rażącego wprowadzania w błąd co do obowiązków i opłat – zawiadomienie do UOKiK (praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów) albo powództwo cywilne, np. o ustalenie nieistnienia obowiązku ponoszenia takich opłat.

Jeżeli planujesz przebudowę układu lokalu (ścianki działowe, nowe instalacje), warto i tak skonsultować to z niezależnym architektem/konstruktorem, który sprawdzi, czy któraś ścianka nie pełni jednak funkcji konstrukcyjnej i wypowie się, czy wymagane jest zgłoszenie lub pozwolenie (zależnie od tego, jak lokal kwalifikują przepisy). Zgodnie z linią orzeczniczą i opiniami, właściciel lokalu (oraz posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa) może swobodnie zmieniać elementy, które nie są częścią wspólną (ściany działowe niekonstrukcyjne, instalacje w lokalu), a spółdzielnia może wymagać uzyskania zgody tylko w razie ingerencji w części wspólne (konstrukcja, elewacja, piony instalacyjne). Na przykład, jeśli chcesz usunąć lekką ściankę z karton‑gipsu między kuchnią a pokojem i nie dotykasz ścian nośnych ani pionów instalacyjnych – spółdzielnia nie ma podstaw prawnych, by Ci tego zakazać lub żądać “legalizacji samowoli” poprzedników.