Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Eksmitujemy teścia z mieszkania mojej żony. Teść to stary alkoholik, małżonka z tego też powodu ma swoje problemy, DDA. Mamy wyrok o eksmisję z lipca zeszłego roku. Ale dopiero teraz można go usunąć. W wyroku sądu, nie dostał prawa do najmu lokalu socjalnego. Niby sprawa prostsza. Ale nie do końca. Skarżą się na niego sąsiedzi, nie mamy wpływu na niego. Telefony nie pomagają, później już nie odbierał, jak tam byłem to udaje że go nie ma. Policja co chwilę interweniuje. Spółdzielnia straszy nas że jak nic nie zrobimy to wystąpią do sądu o pozbawienie mojej żony praw spółdzielczego do mieszkania, czyli będzie ono zlicytowane. Problem z tym że nic więcej nie możemy zrobić. Komornik prowadzi sprawe, w pierwszej połowie kwietnia wysłała wniosek do gminy o ustalenie pomieszczenia tymczasowego. Szukaliśmy nawet na własną rękę, ale żadne pokoje pracownicze itp. nie chcą na miesiąc wynająć pokoju na nasz koszt. Generalnie czy spółdzielnia ma takie prawo, pozbawic nas własności? Tylko że my nic więcej nie możemy zrobić. Mieszkanie było darowane w całości mojej żonie notarialnie (darowizna).

Odpowiedź: Skoro żona ma mieszkanie na podstawie darowizny w akcie notarialnym, to znaczy, że przysługuje jej pełne prawo własności (albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeśli to lokal spółdzielczy – w obu przypadkach jest to majątek odrębny żony, a nie teścia). Darczyńca (tu teść) z chwilą darowizny trwale pozbył się prawa do tej nieruchomości – nie może już decydować o lokalu, ani cofnąć tej darowizny, poza bardzo wyjątkową sytuacją rażącej niewdzięczności (ale to kwestia między darczyńcą a obdarowaną, nie spółdzielnią). To, że teść tam mieszka, wynika z dawnego stosunku rodzinnego / tolerowania jego pobytu, a nie z tego, że posiada tytuł prawny do lokalu – sąd już to potwierdził, skoro wydał wyrok eksmisyjny bez prawa do lokalu socjalnego.

Z kolei spółdzielnia ma kilka narzędzi, ale wszystkie wymagają zatwierdzenia przez sąd – nie może samodzielnie Was pozbawić prawa własności. Może natomiast pozywać o zapłatę zaległych opłat eksploatacyjnych / czynszu, domagać się eksmisji uciążliwego lokatora (gdybyście np. nie współpracowali, nie reagowali na jego zachowania), dochodzić wygaśnięcia spółdzielczego prawa w wielu szczególnych sytuacjach (np. długotrwałe niepłacenie), a później, tj. po uzyskaniu tytułu wykonawczego, ich roszczenia mogą być egzekwowane, łącznie z licytacją prawa do lokalu. Natomiast samo pozbawienie prawa do mieszkania wymagałoby przejścia przez całą ścieżkę: pozew, wyrok, klauzula wykonalności, egzekucja komornicza. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa wejść w miejsce właściciela tylko dlatego, że lokator (teść) jest uciążliwy i policja często interweniuje. To co najwyżej argument, by przyspieszać działania egzekucyjne i współpracę z komornikiem / gminą, a nie bezpośrednia podstawa do odebrania mieszkania. Często w orzecznictwie potwierdza się, że utrata członkostwa w spółdzielni lub różne konflikty nie oznaczają automatycznej utraty prawa do lokalu – to wymaga wyraźnej podstawy prawnej i wyroku.

Posiadacie wyrok eksmisyjny, w którym teść nie ma prawa do lokalu socjalnego – to oznacza, że można go eksmitować także do pomieszczenia tymczasowego, noclegowni czy innej placówki zapewniającej nocleg. W postępowaniu egzekucyjnym – eksmisyjnym bez orzeczonego prawa lokalu socjalnego komornik musi zwrócić się do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoba ma zapewnione lokum gdzie indziej. Gdy gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe lub np. noclegownię (gdy nie przysługuje kolejne pomieszczenie), komornik może przystąpić do eksmisji. W praktyce gminy przeciągają odpowiedzi, ale formalnie mają obowiązek współdziałać w procedurach eksmisyjnych.

Z kolei prywatny najem pokoju na miesiąc nie jest obowiązkiem właściciela – to raczej możliwość, żeby przyspieszyć sprawę, ale brak takiego pokoju nie może blokować eksmisji do pomieszczenia tymczasowego/noclegowni, jeśli sąd nie przyznał lokalu socjalnego. Sąd Okręgowy w Szczecinie, w wyroku z dnia 27 września 2018 r., sygn. akt II Ca 127/18 wskazał, że osobie eksmitowanej z pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje kolejne pomieszczenie tymczasowe – ostatecznie eksmisja może zostać przeprowadzona do noclegowni lub podobnej placówki. Podobnie -Sąd Rejonowy w Świnoujściu, w wyroku z dnia 6 grudnia 2016 r, sygn. akt I C 1236/15. Orzeczenia te opierają się na art. 25d pkt 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który określa, że osobom eksmitowanym z pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje prawo do kolejnego takiego pomieszczenia. Pomieszczenie tymczasowe jest niższej jakości niż lokal socjalny, co wynika z definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 5 i 5a Ustawy. To pokazuje, że system przewiduje zdecydowane rozwiązania – ważne, żeby komornik doprowadził sprawę do końca, a gmina odpowiedziała na wniosek.

Wystosujcie do spółdzielni mieszkaniowej oficjalne pismo z opisem sytuacji: wyrok eksmisyjny (dołączyć kopię), informacja o wszczęciu egzekucji przez komornika, wniosek komornika do gminy o pomieszczenie tymczasowe, interwencje policji. Wskażcie, że robicie wszystko, co możliwe jako właściciele, współpracujecie z komornikiem i gminą, a zwłoka leży po stronie gminy / procedur. To ważne dowody, gdyby spółdzielnia jednak próbowała was pozywać. Zapytajcie komornika na piśmie, na jakim etapie jest sprawa, czy gmina odpowiedziała na wniosek o pomieszczenie tymczasowe, czy rozważana jest eksmisja do noclegowni lub innej placówki, skoro nie ma prawa do lokalu socjalnego. Możecie też zapytać w tym piśmie, czy w razie przewlekłości gminy komornik przewiduje złożenie skargi na gminę albo poinformowanie sądu o trudności egzekucji.

Jeżeli spółdzielnia znów zagrozi wprost w piśmie, że rzekomo pozbawi Was praw do mieszkania, to odpowiedzcie, że jako właściciele (lub posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) realizujecie wyrok eksmisyjny, nie macie prawnych możliwości samodzielnego wyrzucenia teścia tj. bez komornika, wszelkie roszczenia spółdzielnia powinna kierować na drogę sądową, a Wy dołożyliście wszelkiej staranności. Licytacja (zlicytowanie prawa do mieszkania) wchodzi w grę wtedy, gdy istnieje istotne zadłużenie wobec spółdzielni / innych wierzycieli, wierzyciel (np. spółdzielnia) prowadzi egzekucję i komornik zajmuje prawo do lokalu, w toku egzekucji dochodzi do licytacji i sprzedaży prawa. Sama uciążliwość teścia i jego zachowanie (bez zadłużenia mieszkania), to mało, żeby pozbawić Was własności w sensie prawnym.