Czy sąsiad może wymusić służebność drogi?
Pytanie: Jakie mamy szansę wygrać sprawę za naszym domem jest działka bez dojazdu bo właściciele zabudowali od strony drogi swoimi domami i teraz szukają dojazdu pod budowę osiedla. I teraz chcą wymusić na moim tacie sadownie służebność przejazdu . Jest opcja drugi sąsiad chce sprzedać ponad hektar chce za to 7mln. Nie chcą . Złożyli sprawę do sądu że dadzą tacie tysiąc Złotych . Nasz adwokat mówi że musimy ustąpić bo takie jest nowe prawo. Mamy jakieś szanse?
Odpowiedź: Sąd może ustanowić służebność drogi koniecznej (przejazd/przejście) przez działkę sąsiada, jeśli spełnione są ściśle określone warunki. Chodzi m.in. o sytuacje, gdy: nieruchomość nie posiada właściwego dostępu do drogi publicznej (lub ma go tylko w sposób bardzo uciążliwy), droga przez działkę sąsiada jest najmniej uciążliwym sposobem zapewnienia dostępu, potrzeba dostępu jest w racjonalnej proporcji do uciążliwości, jakiej właściciel działki doświadczy w związku z ustanowieniem drogi koniecznej. Jeśli po drugiej stronie naprawdę nie ma możliwości zapewnienia innego sensownego dostępu, to sądy często ustanawiają służebność.
Nie musisz z góry zgadzać się na służebność. Jeżeli działka za domem nie służy do użytku, a po drugiej stronie faktycznie nie ma innej drogi, sąsiedzi wskazują, że muszą mieć dojazd, żeby coś wykorzystać (np. osiedle), to sąd może uznać, że jest podstawa do służebności, ale nie musi przyznać jej za 1.000 zł – to może być kwota znacznie wyższa (rekompensata, utrzymanie drogi, szkoda spowodowana utrudnieniem korzystania z działki). W Twojej sprawie powinien wypowiedzieć się rzeczoznawca. Jeżeli sąd uzna, że istnieją inne możliwości (np. zakup tej dużej działki po rynkowej cenie), to może odmówić wymuszenia służebności przez Waszą działkę albo ograniczyć ją do minimum.
Wspominasz, że adwokat mówi o jakimś “nowym prawie”. Może tu chodzić o zmiany w wytycznych dla sądów (np. bardziej liberalne podejście do ustanawiania służebności drogi koniecznej, jeśli sąsiad ma problem z dostępem), ale nie jest to prawo, które z góry i bezwzględnie stawia właściciela działki na straconej pozycji. Jeśli adwokat nie omawiał tego z tobą dokładniej (wskazawszy konkretny przepis, art. 145, 146, 147, 330 k.c.), to może warto zmienić prawnika na specjalizującego się w służebnościach.