Czy nowy właściciel może zmienić granice podwórka bez zgody?
Pytanie: Mamy wspólne podwórko które od lat było podzielone na pół . teraz wprowadzili się nowi właściciele i twierdzą że mają swojego geodetę i chcą nam zabrać 4 metry bo niby oni mają większe mieszkanie . wyczytałem że jest potrzebny akt zniesienia współwłasności by zabrać mi ten kawałek . czy od tak może sobie postawić płot . bo wcześniej nie było żadnego płotu bo ze starymi właścicielami mieliśmy dogadanie by lepiej parkować pojazd. czy faktycznie mam rację czy wystarczy geodeta którego nie widziałem i nie mam papieru. Dziękuję za podpowiedzi wiem że to niby 4 metry ale przez to jest ciężej zawrócić.
Odpowiedź: Geodeta sam z siebie nie ma prawa zmienić przebiegu granic działki czy części wspólnej, jego rola polega na wykonaniu pomiarów i dokumentacji technicznej. Zmiana granic (np. regulacja granic między nieruchomościami) wymaga zgody wszystkich właścicieli, aktu notarialnego lub odpowiedniej decyzji/sądu oraz aktualizacji ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych. A zatem powoływanie się przez sąsiadów przed Panem na to, że oni powołują się na “swojego” geodetę, bez okazania protokołów, map i bez formalnych zmian w ewidencji, nie wywoła skutków prawnych.
We współwłasności każdy współwłaściciel posiada udział w całości rzeczy (np. 1/2 podwórka), a nie wydzieloną część na stałe, chyba że zawarto umowę przydzielającą faktyczne części (tzw. podział quoad usum) albo zniesiono współwłasność. Zniesienie współwłasności albo podział nieruchomości między współwłaścicieli może nastąpić tylko na mocy aktu notarialnego (umowa między wszystkimi współwłaścicielami) albo na podstawie prawomocnego postanowienia sądu po wniosku o zniesienie współwłasności. Również to, że mają rzekomo większe mieszkanie, nie daje im z z góry większego udziału w podwórku – decyduje treść księgi wieczystej i ewentualna umowa/sądowy podział nieruchomości wspólnej.
Jeśli podwórko jest częścią wspólną, czyli stanowi współwłasność, to współwłaściciel nie może samodzielnie ogrodzić i wyłączyć z korzystania części ponad swój udział tak, że pozostałym utrudnia korzystanie lub dojazd – to rodzi spór o naruszenie współposiadania i służebność przejazdu. Postawienie płotu, który zmienia dotychczasowy sposób korzystania z części wspólnej lub utrudnia Panu korzystanie (np. zawracanie autem), bez Pana zgody, może stanowić naruszenie Pana współposiadania, które można zwalczać powództwem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń (powództwo posesoryjne). Dodatkowo, gdyby próbowali przesunąć faktyczną granicę działki (np. ogrodzić coś, co według ewidencji jest częścią innej działki), to wchodzi w grę też ochrona własności i, przy manipulowaniu znakami granicznymi, nawet odpowiedzialność karna z art. 277 k.k. za niszczenie/przesuwanie znaków granicznych.
Proponuję sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej (dział II – właściciele, dział I-O – opis nieruchomości); jeśli to wspólna działka, wszyscy macie w niej udziały. Ponadto, czy kiedykolwiek był wykonany formalny podział, zniesienie współwłasności albo umowa w formie aktu notarialnego regulująca sposób korzystania z podwórka i jeśli nie, to nie można mówić na chwilę obecną o zmianie granicy.
Jeśli mimo sprzeciwu zaczną stawiać płot w sposób naruszający dotychczasowy sposób korzystania, może Pan: wezwać ich pisemnie do zaniechania, udokumentować prace (zdjęcia, świadkowie) i wnieść powództwo o ochronę posiadania.