Czy można zbyć prawo do wykupu lokalu komunalnego?
Pytanie: Czy można sprzedać prawo do wykupu lokalu komunalnego?
Odpowiedź: Podstawą prawa wykupu lokalu komunalnego jest art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Daje on dotychczasowemu najemcy lokalu gminnego zawierającemu umowę na czas nieoznaczony pierwszeństwo w nabyciu sprzedawanego lokalu bez przetargu. Nie jest to jednak prawo rzeczowe ani wierzytelność przeznaczona do obrotu (nie jest zbywalne), tylko uprawnienie konkretnego najemcy, które gmina musi uwzględnić, gdy decyduje się sprzedać lokal. Uprawnienie do pierwszeństwa jest więc niezbywalne; nie można sporządzić ważnej umowy, w której najemca sprzedaje komuś prawo do wykupu lokalu komunalnego; taka umowa nie wiąże gminy i nie daje nabywcy żadnych roszczeń do lokalu. Orzecznictwo wskazuje, że roszczenia związane z pierwszeństwem wykupu są ściśle osobiste i wygasają m.in. ze śmiercią najemcy; nie przechodzą swobodnie na inne osoby, co tym bardziej wyklucza ich sprzedaż.
Gmina może, zgodnie ze swoimi uchwałami, sprzedać lokal bezpośrednio obecnemu najemcy z bonifikatą, a ten, po nabyciu pełnej własności, może już swobodnie sprzedać mieszkanie na rynku (często po upływie określonego w uchwale okresu albo z określonymi konsekwencjami bonifikaty). W praktyce niektóre osoby próbują zawierać niejako umowy przedwstępne lub pożyczki zabezpieczone zobowiązaniem do przeniesienia mieszkania po wykupie, ale z punktu widzenia gminy jedyną stroną uprawnioną do nabycia lokalu pozostaje najemca, a konstrukcje “sprzedaży prawa do wykupu” są bardzo ryzykowne i mogą być uznane za nieważne albo pozorne.