Czy można rozliczyć kaucję najmu po ustawowym terminie?
Pytanie: W umowie najmu widnieje zapis “Kaucja podlega zwrotowi (po zrealizowaniu przez Wynajmującą ewentualnych płatności z kwoty kaucji, po otrzymaniu rozliczenia za centralne ogrzewanie i uregulowaniu różnicy w opłatach zrealizowanych i należnych oraz na pokrycie kosztów usunięcia ewentualnych zniszczeń lokalu i jego wyposażenia) po przekazaniu lokalu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym, jeśli to zostanie potwierdzone w protokole zdawczo-odbiorczym)”. czy ten zapis zwalnia Wynajmującego ze zwrotu kaucji w ciągu ustawowych 30 dni?
Odpowiedź: Nie, taki zapis w umowie nie zwalnia Wynajmującego z obowiązku zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu; termin ustawowy jest bezwzględnie wiążący i nie może być umownie wydłużony. Art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (…) po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że ten miesięczny termin jest sztywny (nieprzekraczalny) i nie może zostać wydłużony nawet za zgodą obu stron w umowie.
Treść przytoczonej klauzuli co najwyżej precyzuje, z czego Wynajmujący może dokonać potrąceń (rozliczenie CO, różnice w opłatach, usunięcie zniszczeń) i że warunkiem zwrotu jest protokół potwierdzający stan niepogorszony. Nie może ona jednak skutecznie przesunąć początku biegu terminu ani zawiesić zwrotu kaucji np. do czasu otrzymania rozliczenia sezonu grzewczego, jeżeli powodowałoby to przekroczenie ustawowego miesiąca od opróżnienia lokalu. Po upływie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu i zdania kluczy roszczenie o zwrot kaucji (po ewentualnych potrąceniach) staje się wymagalne, niezależnie od takiego zapisu umownego.
Jeżeli Wynajmujący powołuje się na konieczność czekania np. na rozliczenie CO po sezonie i z tego powodu nie oddaje kaucji w terminie, najemca może żądać zwrotu (ewentualnie z rozliczeniem szacunkowym), a w razie dalszej odmowy – kierować sprawę do sądu i dochodzić także odsetek za opóźnienie. Gdyby natomiast okazało się po zwrocie kaucji, że istnieje niedopłata za media pomimo dokonania obliczeń szacunkowych, wówczas były wynajmujący w sprawie ma prawo żądać od byłego najemcy zwrotu kwoty stanowiącej niedopłatę, na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.