Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Mam niezależne mieszkanie przy swoim domu. Wynająłem je pewnej Pani, jednakże wkrótce po zamieszkaniu się do mieszkania wprowadził się jej chłopak. Pani mnie o tym nie uprzedziła przed podpisaniem umowy, a po wprowadzeniu nie zapytała o zgodę. Mieszkanie nie ma niezależnych liczników, za wszystkie media jest dla najemcy opłata ryczałtowa. Umowa jest zawarta z jedną osobą, w umowie jest zakaz podnajmu osobom trzecim bez zgody właściciela. Abstrahując od tego, że jest to niekulturalne, to czy prawnie takie zachowanie najemczyni jest do obrony?

Odpowiedź: Art. 688² k.c. stanowi, że najemca bez zgody wynajmującego nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jeżeli zapis w umowie najmu zakazuje podnajmu lub użyczenia lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela, to formalne oddanie w używanie partnerowi byłoby naruszeniem umowy. Sądy w orzeczeniach rozróżniają zwykłe goszczenie partnera od podnajmu/użyczenia; w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2017 r., w sprawie V Ca 1616/16 uznano, że pomieszkiwanie partnera powódki u niej nie wystarcza do uznania, że lokal został mu oddany w użyczenie lub podnajem – chodzi bowiem o stałe, samodzielne korzystanie, jak odrębny lokator.

Jeśli zatem tamta pani wciąż jest głównym użytkownikiem lokalu, a jej chłopak po prostu z nią mieszka, nie płaci Panu – wynajmującemu osobnego czynszu i nie ma odrębnego władztwa nad lokalem, to trudno mówić o typowym podnajmie czy oddaniu w używanie. Jeżeli jednak w praktyce to on zajął lokal, mieszka tam na stałe, dokłada się do czynszu jak drugi najemca, a faktycznie korzysta z lokalu na własny rachunek, to można bronić tezy, że mamy do czynienia z oddaniem do używania osobie trzeciej wbrew umowie. I jeśli udałoby się wykazać, że to nie jest tylko gość, ale de facto najemczyni oddała mu część mieszkania do używania (użyczenie/podnajem), to takie zachowanie narusza zakaz umowny (zakaz podnajmu/udostępniania bez zgody), narusza art. 688² k.c. – podnajem/użyczenie bez zgody wynajmującego. W przypadku lokali mieszkalnych i osobie fizycznej jako najemcy dochodzi jeszcze ustawa o ochronie praw lokatorów; ta z kolei pozwala wynajmującemu wypowiedzieć umowę, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody (art. 11 ust. 2 pkt 3 tej ustawy).

To, że opłaty są ryczałtowe i liczone na jedną osobę, a de facto mieszkają dwie, nie czyni jeszcze samego zamieszkania nielegalnym, ale jest logicznym argumentem na to, żeby żądać zmiany wysokości opłat (wyższe zużycie, większe koszty) i może być dodatkowym elementem wskazującym, że strony zakładały korzystanie przez jedną osobę; wtedy stałe zamieszkanie drugiej osoby można łatwiej uznać za naruszenie uzgodnionych warunków. Może Pan spróbować doprecyzować w aneksie, że lokal zajmuje 1 osoba, a zamieszkanie każdej dodatkowej wymaga pisemnej zgody wynajmującego i podwyższa czynsz/ryczałt o … zł. Ponadto, wezwać najemczynię do ujawnienia, czy partner ma zamiar mieszkać stale, uzależnić jego stałe zamieszkanie od uzyskania Pana zgody albo nakazać zaprzestania takiego korzystania, ewentualnie podwyższyć opłaty z tytułu zwiększonego obciążenia mediów (koszty).

Jeśli najemczyni odmówi współpracy we wspomnianych kwestiach, a zamieszkiwanie partnera faktycznie ma trwały, stały charakter, to może Pan wypowiedzieć umowę w oparciu o naruszenie zakazu oddawania lokalu osobie trzeciej bez zgody, z powołaniem się na art. 688² k.c. i art. 11 ust. 2 pkt 3 Ustawy o ochronie lokatorów, ale istotne są dowody, a linia orzecznicza co do np. właśnie partnera w mieszkaniu najemczyni bywa ostrożna.