Co można postawić na ROD?
Pytanie: Mam odziedziczoną działkę na której od 2005 roku jest plan zagospodarowania do ogrody rodzinne. Symbol ZD. Nigdy nie zrealizowano planu i to jest pusta działka klasy IV. Co mogę na niej zrobić i czy mogę podzielić na mniejsze?
Odpowiedź: Na działce z przeznaczeniem ZD (ogrody działkowe) co do zasady nie wolno budować zwykłego domu mieszkalnego ani dzielić jej po swojemu na małe działki budowlane; możliwe jest jedynie takie zagospodarowanie, jakie przewiduje miejscowy plan (np. pod rodzinne ogrody działkowe), a podział wymaga zgodności z tym planem. ZD w miejscowym planie to teren ogrodów działkowych (rodzinnych ogródków działkowych / ROD).
Takie tereny są przeznaczone na uprawy, wypoczynek i rekreację, a nie na klasyczną zabudowę mieszkaniową. Na terenach ROD (ZD) standardowo dopuszczalne są altany/domki rekreacyjne i obiekty gospodarcze o ograniczonej powierzchni (typowo do 35 m2 zabudowy, wysokość 4–5 m), często bez pozwolenia, ale zgodnie z Prawem budowlanym i regulaminem ogrodu. Dopuszczalne są też drobne obiekty ogrodnicze (szklarnia, tunel, studnia, sieci itp.), ale nie budynki do całorocznego zamieszkania. U Ciebie kluczowe jest, czy działka jest realnie włączona do ROD (z ustanowionym ogrodem i regulaminem), czy tylko ma planistyczne przeznaczenie ZD a rozstrzyga to konkretny tekst mpzp. Każdy podział musi być zgodny z miejscowym planem i przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (m.in. dostęp do drogi, minimalne parametry działek wynikające z planu).W przypadku terenów rodzinnych ogrodów działkowych ustawa o ROD przewiduje, że pojedyncza działka w takim ogrodzie nie może przekraczać 500 m2, ale dzielenie/wytyczanie działek odbywa się według planu zagospodarowania ogrodu, a nie dowolnej decyzji właściciela gruntu. W praktyce często jest tak, że tereny przeznaczone w mpzp jako ZD nie mogą być dzielone na małe działki budowlane ani przekształcane jednostronnie przez właściciela; projekt podziału gmina uzna za niezgodny z planem, jeżeli nie odpowiada przeznaczeniu na ogrody działkowe.
Sprawdź dokładny tekst obowiązującego mpzp dla tej działki (uchwała rady gminy/miasta – działka położona w jakiej gminie?). W urzędzie gminy/miasta (wydział planowania przestrzennego/geodezji) warto zapytać, jakie funkcje i obiekty dopuszcza się na terenach ZD w tym planie (czasem są dodatkowe symbole, np. ZD1, ZD2, z różnymi zasadami) oraz czy dopuszcza się podział działki, a jeśli tak – na jakie minimalne powierzchnie i w jakim celu.