Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Sytuacja wygląda tak, że obok mojej posesji buduje się deweloper. I wymyślili sobie, że żeby podłączyć ciepłociąg muszą kopać przez moją działkę. Nie zgodziliśmy się na to, deweloper chciał żebym podpisał jakaś zgodę, umowę dobrosąsiedzką czy coś takiego. Ale nie doszliśmy do porozumienia. Inwestor złożył wniosek o lokalizację inwestycji celu publicznego. Wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (od której planuje się odwołać). Pytanie co dalej? Przewidziane prace wyłącza cześć mojej działki z użytku, w tym pozbawią mnie możliwości wjazdu/wyjazdu z posesji samochodem. Da się jakoś skutecznie z tym zawalczyć?

Odpowiedź: Można się temu przeciwstawić, ale należy rozróżnić dwie płaszczyzny. Pierwsza, to samo wpuszczenie inwestycji na działkę i tu po spełnieniu warunków państwa sprzeciw nie zablokuje inwestycji celu publicznego. Druga, to wysokość i zakres rekompensaty oraz ewentualne żądanie wykupu, jeśli działka faktycznie stanie się nieużyteczna.
​
Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP) tylko wskazuje, że na danym terenie może przebiegać np. sieć ciepłownicza; nie przenosi własności ani sama w sobie nie daje prawa wkopania rur w cudzy grunt. Taką inwestycję liniową (sieci, przewody) zalicza się do inwestycji celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 2 pkt 5 ustawy planistycznej, co potem otwiera drogę do wywłaszczenia/ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Po uzyskaniu ULICP inwestor ma obowiązek spróbować porozumieć się z właścicielem i stąd z jego strony propozycja umowy dobrosąsiedzkiej i prośba o zgodę / ustanowienie służebności. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia takiej dobrosąsiedzkiej umowy, wówczas inwestor może wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie przewodów (ciepłociąg).
​
W Pańskim odwołaniu od ULICP warto podnosić m.in. brak rzeczywistej konieczności przebiegu przez Państwa działkę (gdy istnieją alternatywne trasy), naruszenie interesu właściciela w stopniu niewspółmiernym do korzyści publicznej, oraz błędy proceduralne (np. zawiadomienia, uzgodnienia, raport środowiskowy, jeśli był wymagany). W ewentualnym postępowaniu skorzystanie z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami można kwestionować, czyli rzekoma niezbędność takiego przebiegu ciepłociągu, nadmierny zakres zajęcia (np. uniemożliwienie dojazdu do domu, zajęcie znacznej powierzchni ponad to, co potrzeba na sieć), brak należytych rokowań, brak rozwiązań organizacyjnych zapewniających dojazd na czas robót (tymczasowy zjazd, mostek, organizacja ruchu itp.).
​
Poza tym, za ustanowienie takiego przymusowego ograniczenia przysługuje odszkodowanie obejmujące szkodę rzeczywistą (zajęcie pasa pod sieć, zniszczenie nawierzchni, ogrodzeń itd.) oraz obniżenie wartości nieruchomości jako całości. Jeżeli w wyniku posadowienia urządzeń nieruchomość nie nadaje się do dotychczasowego korzystania w ogóle albo zgodnie z jej przeznaczeniem (np. realnie traci się jedyny sensowny wjazd, nie ma możliwości racjonalnej przebudowy), właściciel może żądać wykupu całości lub części nieruchomości.
​
Proszę na obecnym etapie złożyć odwołanie od decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (termin 14 dni od doręczenia); zadbać o mocne, techniczno‑prawne argumenty, jak istnienie alternatywnych tras, skala ingerencji, realne pozbawienie dojazdu, kolizja z istniejącą zabudową, uzbrojeniem itd. I przygotować się na drugie postępowanie – o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 u.g.n.) – w takim postępowaniu można wnosić o jak najmniejszy pas zajęcia, sposób prowadzenia robót (czas, przywrócenie wjazdu, odtworzenie nawierzchni) oraz jak najwyższe odszkodowanie, a w skrajnej sytuacji o wykup nieruchomości.
​