Brak okresu wypowiedzenia w umowie najmu lokalu usługowego
Pytanie: Jestem najemcą lokalu usługowego na czas określony 3 lat z możliwością wypowiedzenia po roku. W umowie nie ma zapisku o okresie wypowiedzenia, jest wyłącznie “oświadczenie którejkolwiek ze stron w przedmiocie rozwiązania niniejszej umowy winno zostać dokonane w formie pisemnej z skutkiem na dzień otrzymania tego zawiadomienia przez drugą stronę. Przy czym zwrot nieodebranej korespondencji wysłanej na adres korespondencyjny wskazany przez strony, nosi skutek doręczenia i rozpoczyna bieg terminu wypowiedzenia liczony od dnia odbioru zwróconej przesyłki.” Jaki obowiązuje okres wypowiedzenia?
Odpowiedź: Przy najmie na czas oznaczony zastosowanie ma art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym umowę można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Przepis milczy o długości okresu wypowiedzenia; tę długość określają strony w umowie, a przy jej braku pojawia się problem, czy klauzula wypowiedzenia jest ważna.
Umowa przewiduje: najem na czas określony 3 lat, ale z możliwością wypowiedzenia po roku – to spełnia wymóg art. 673 § 3 k.c., bo określa “wypadek” (upływ roku, po którym wypowiedzenie jest dopuszczalne). Jednocześnie nie wskazano żadnego terminu wypowiedzenia; pojawia się tylko zapis o formie pisemnej i skutku na dzień otrzymania oświadczenia oraz o fikcji doręczenia przy zwrocie przesyłki. Skoro strony przewidziały moment, od którego wypowiedzenie jest skuteczne (“z dniem otrzymania”), a nie przewidziały “biegu” żadnego okresu wypowiedzenia, w literalnej wykładni oznacza to brak okresu wypowiedzenia, czyli rozwiązanie ex nunc z chwilą doręczenia. Część doktryny i orzecznictwa uznaje za niedopuszczalne całkowicie swobodne wypowiedzenie umów terminowych bez skonkretyzowania wypadków – wówczas klauzula może być uznana za nieważną i umowy nie da się wypowiedzieć zwykłym trybem, tylko w trybie szczególnych przepisów (np. wady lokalu, art. 664, 682 k.c.).
Jeżeli obie strony akceptują, że “możliwość wypowiedzenia po roku” jest wystarczającym określeniem wypadku z art. 673 § 3 k.c., to po upływie roku od początku najmu można złożyć pisemne oświadczenie, a umowa rozwiązuje się w dniu skutecznego doręczenia (ewentualnie fikcyjnego, zgodnie z klauzulą doręczeniową). Jeżeli natomiast druga strona podniesie zarzut nieważności klauzuli wypowiedzenia (np. w sporze o czynsz za dalszy okres), spór sprowadzi się do tego, czy sąd uzna tak sformułowaną klauzulę (bez terminu wypowiedzenia i z lakonicznym określeniem “po roku”) za zgodną z art. 673 § 3 k.c. oraz zasadą trwałości najmu na czas oznaczony. Dla bezpieczeństwa warto w piśmie wypowiadającym umowę wskazać jako datę rozwiązania konkretny dzień (np. 1–2 miesiące naprzód), aby ograniczyć zarzut nadużycia prawa (art. 5 k.c.), nawet jeśli literalne brzmienie pozwala czytać zapis jako natychmiastowy skutek.
Przy większej wartości umowy sensowne jest rozważenie aneksu doprecyzowującego okres wypowiedzenia lub uzyskanie od kontrahenta pisemnego potwierdzenia, że obie strony rozumieją zapis jako wypowiedzenie “ze skutkiem na dzień doręczenia” po upływie roku.