Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Dostałem pozwolenie na budowę domu na podstawie WZ która określiła że mam się wpiąć do kanalizacji sanitarnej mimo że nie ma jej mojej drodze lokalnej. Gestor sieci dał odmowę wydania warunków przyłączeniowych określił w nich tylko że mogę to zrobić na własny koszt. W obecnej sytuacji gdy mam już pozwolenie na budowę ale jeszcze jej nie zacząłem koszty budowy sieci i jak się okazało i przepompowni to ok 150-200 tys. Czy jest możliwość zmiany WZ na tym etapie i zrobienia projektu zamiennego?

Odpowiedź: WZ nie nie przestaje obowiązywać po uzyskaniu pozwolenia – nadal istnieje jako decyzja administracyjna, więc organ może ją zmienić, jeśli spełnione są przesłanki z KPA (interes społeczny lub słuszny interes strony, zgoda stron, brak przepisów szczególnych przeciwnych zmianie). Zmiana WZ jest w praktyce możliwa, ale organ często podchodzi do tego ostrożnie – musi pozostać zachowana zgodność z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. tzw. dobre sąsiedztwo, dostęp do drogi publicznej, możliwość zapewnienia mediów).

WZ zwykle nie narzuca konkretnej technologii przyłącza (np. grawitacja vs przepompownia), tylko wymóg zapewnienia odprowadzenia ścieków do sieci; gdy sieci brak lub jej koszt jest rażąco wysoki, można argumentować, że Twoje tzw. słuszne interesy przemawiają za zmianą (np. dopuszczenie szczelnego zbiornika / przydomowej oczyszczalni do czasu budowy kanalizacji). W Twoim przypadku WZ stanowi o obowiązku odprowadzenia ścieków do kanalizacji sanitarnej, a Ty przy zmianie WZ chcesz mieć zapis dopuszczający inne rozwiązanie (szambo, przydomowa oczyszczalnia) przynajmniej jako etap przejściowy. Po zmianie koncepcji (np. zamiast przyłącza do sieci – szambo / oczyszczalnia) architekt wykonuje projekt zamienny i występujesz o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 36a Prawa budowlanego – to już kompetencje starostwa / urzędu miasta, który wydał pozwolenie. Organ sprawdza wtedy, czy projekt zamienny nadal spełnia aktualne przepisy (w tym wynikające z WZ albo MPZP) – jeśli WZ nadal wymaga kanalizacji, a Ty projektujesz szambo, to starostwo odmówi zmiany pozwolenia, dopóki nie zmienisz WZ. Projekt zamienny dla samej wewnętrznej instalacji sanitarnej i innego sposobu odprowadzenia ścieków jest praktykowany, ale musi mieć podkład prawny w WZ/MPZP i w przepisach sanitarnych/środowiskowych (warunki dla szamba/oczyszczalni).

Kolejność kroków w Twojej sprawie wyglądałaby tak: zmiana WZ, dopiero potem projekt zamienny i zmiana pozwolenia na budowę. We wniosku o zmianę WZ możesz powołać się na brak dostępności kanalizacji – sieć nie istnieje w Twojej drodze lokalnej, a gestor odmówił wydania warunków przyłączeniowych i wskazał, że budowa sieci i przepompowni może mieć miejsce wyłącznie na Twój koszt. Rażąco wysokie koszty (150–200 tys. zł), nieproporcjonalne do skali inwestycji jednorodzinnej – można uznać za naruszenie zasady proporcjonalności i nadmierne obciążenie strony. Prawdą jest natomiast, że obowiązek zapewnienia zbiorczego systemu kanalizacji co do zasady ciąży na gminie (plany zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków), a nie na pojedynczym inwestorze budującym dom jednorodzinny – Ty możesz zapewnić gospodarkę ściekową w inny sposób, zgodny z prawem (szambo, POŚ). W praktyce często gminy dopuszczają rozwiązanie przejściowe: szczelny zbiornik bezodpływowy lub przydomowa oczyszczalnia z obowiązkiem podłączenia się do sieci, gdy ta powstanie (bywa to wprost wpisywane w WZ).

Zmiana WZ to nowe postępowanie – mogą być zawiadomieni sąsiedzi, a organ przeanalizuje sprawę raz jeszcze; teoretycznie może odmówić zmiany albo wprowadzić mniej korzystne zapisy. Jeżeli w międzyczasie zmieniły się przepisy lokalne (np. uchwalono MPZP albo zmieniono studium / regulacje wodno‑kanalizacyjne gminy), to organ może uznać, że nie ma podstaw do złagodzenia wymogu kanalizacji zbiorczej. Nie warto rozpoczynać robót przed uporządkowaniem spraw: jeśli zaczniesz budowę, a potem okaże się, że nie zrealizujesz wymaganego w pozwoleniu przyłącza do kanalizacji, to możesz mieć problem z odbiorem budynku i zgodnością z projektem. Warto by wystosować do gminy/gestora sieci oficjalne pismo z prośbą o informację, czy i kiedy planowana jest budowa kanalizacji w Twojej drodze – taki dokument świetnie wzmacnia argumentację przy zmianie WZ.