Bezpłatna pomoc prawna

Pytanie: Chciałem się poradzić w kwestii praw gruntowych. W księdze wieczystej w której są pola uprawne oraz łąki pastewne wpisana jest służebność dla starszej kobiety coś w stylu “dostęp do kuchni i swobodnego przejścia przez dom i podwórko”. Jest to ewidentny błąd notariusza gdyż budynek którego dotyczył ten wpis zawarty był w innej księdze wieczystej oraz został już sprzedany. Służebność została zapisana już ponad 10 lat temu i nie jest wykonywana na pozostałych gruntach. Pytanie jakie podjąć kroki w celu usunięcia wpisu? Dodam iż polubowne zrzeczenie się przez tą osobę służebności nie wchodzi w grę.

Odpowiedź: W opisanej sytuacji są dwie realne ścieżki. Pierwsza, to próba skorygowania błędnego aktu u notariusza (jeśli to naprawdę tylko oczywista omyłka techniczna). Druga i bardziej zalecana przeze mnie, to powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wraz z późniejszym wnioskiem o wykreślenie służebności z KW.
​
Jak chodzi o akt notarialny, to należy rozróżnić błąd w samym akcie (np. notariusz wpisał zły numer księgi, choć strony zgodnie wskazywały inną), od ważnie ustanowionej służebności, tylko że nieprawidłowo wpisanej do księgi obejmującej pola. Jeżeli z treści aktu wynika ewidentnie, że służebność miała obciążać inną nieruchomość (inną KW), to mamy tu klasyczną niezgodność KW z rzeczywistym stanem prawnym (obciążenie nie istnieje w stosunku do tych gruntów rolnych). Ustawa – Prawo o notariacie (art. 80 § 4) pozwala notariuszowi sprostować oczywiste omyłki w akcie – pisarskie, rachunkowe, inne oczywiste niedokładności – w formie protokołu sprostowania. Jeżeli można wykazać, że strony zgodnie wskazywały inną księgę, a notariusz wpisał zły numer (lub z opisu nieruchomości jasno wynika, że chodziło o budynek z innej KW), to należałoby udać się do notariusza, który sporządzał akt i złożyć wniosek o sprostowanie aktu (protokół sprostowania) z podaniem, na czym polega omyłka i jakie były ustalenia stron. Uwaga jednak: jeżeli problem nie dotyczy oczywistej omyłki, ale merytorycznej treści umowy (np. strony zgodziły się na taką treść, tylko z perspektywy dziś wydaje się to bez sensu), notariusz nie może tego sam zmienić; wtedy pozostaje wyłącznie droga sądowa.
​
Gdy w księdze widnieje nieistniejące obciążenie (bo służebność miała obciążać inny budynek, albo w stosunku do tych gruntów nigdy skutecznie nie powstała), właściwym środkiem jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W takim powództwie należy żądać stwierdzenia, że nieruchomość rolna (pola/łąki) nie jest obciążona służebnością osobistą “dostępu do kuchni i swobodnego przejścia przez dom i podwórko” i nakazania wykreślenia tej służebności z działu III danej księgi wieczystej. Pozwanym będzie osoba uprawniona z tytułu służebności (ta starsza pani jako jako beneficjent wpisu), ewentualnie także aktualny właściciel nieruchomości, przy której ta służebność miała być faktycznie wykonywana, jeśli z aktu to wynika. Dokumentami niezbędnymi do takiego powództwa będą: odpis aktu notarialnego, w którym ustanowiono służebność, odpisy ksiąg wieczystych obu nieruchomości, czyli tej “złej” – pola/łąki i tej drugiej, przy której stał budynek sprzedany później oraz ewentualna dokumentacja geodezyjna, mapa, wcześniejsze akty itp., z których wynika, jaka nieruchomość miała być obciążona. Należy w powództwie wskazać, że przedmiot służebności, czyli “dostęp do kuchni, przejście przez dom i podwórko” nie ma żadnego sensu funkcjonalnego w stosunku do samych pól i łąk i że służebność nigdy nie była wykonywana na tych gruntach, a faktycznie wykonywana była (o ile w ogóle) przy dawnym domu, który miał osobną KW i że z treści aktu i opisu nieruchomości wynika, że doszło do błędnego przypisania służebności do niewłaściwej KW. Należy tu zauważyć, że już sam fakt niewykonywania służebności przez 10 lat daje podstawę do żądania jej zniesienia z uwagi na niewykonywanie (art. 293 § 1 k.c.), ale wymaga to również orzeczenia sądu; także wtedy droga kończy się na wniosku/pozwie i późniejszym wykreśleniu z KW.
​
Po prawomocnym wyroku składa się do sądu wieczystoksięgowego wniosek KW‑WPIS o wykreślenie służebności z działu III, dołącza się odpis prawomocnego wyroku oraz odpis KW i uiszcza się opłatę sądową – 100 zł od każdej wykreślanej służebności. Sąd wieczystoksięgowy, na podstawie orzeczenia, dokonuje wykreślenia wpisu.